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雅 郡营销策划实操案 广州中地行房产代理有限公司 二ＯＯ六年二月二十三日 整体推广思路 我们的产品是什么 我们的潜在客户在哪里 如何赢得我们的客户 形象定位 产品建议 价格定位 营销推广部署 根据地段及产品 项目理解 优劣势分析 第一部分 项目分析 第二部分 项目定位 第三部分 营销推广策略 第四部分 整体项目建议 第一部分 项目分析 一、项目理解 ◆小区规划用地面积为221054平方米 ◆规划总建筑面积为201810平方米 ◆规划总居住户数为1648户 ◆容积率仅为0.91 市区内罕见的低密度，商务化，个性化，国际化高尚社区 会展 雅郡 华南快干 黄洲大桥 东环高速 广州大桥 新港东路 地铁2号线 我们的优势 地理优越——高品质居住生活功能的RBD型、生态型的新 城市中心 交通便利——“五纵二横” 的立体交通网状 生态环保——广州“南肺”万亩果园 广州“塞纳河” 户型多样化——洋房、联排别墅、别墅 配套设施规划完备——30多余项设施 小区在此处于房地产发展龙头地位——提前抢占市场 我们的劣势 众多竞争对手，分流部分客户 淡化建议： 重新包装，突现项目的个性化 突出项目的升值前景 周边环境杂乱，降低产品档次 淡化建议：未来发展的重点地块 加强项目自身的保安工作 尽早完善小区内配套设施 交通较为不便 淡化建议：地铁二号线的开通及专巴接送 现场包装与形象包装存在一定差距 淡化建议：园林绿化改造及现场包装迎合和突显项目形 象定位 二、客户分析 种类 比例 自住客户 87.6% 驾车客户 51.5% 报纸认知客户 72.2% 有一定经济基础，事业有成的中年人 文化素质较高，具有前瞻性的眼光 接受新知识及新概念较快 ，多为商人或企业高级管理人员 他们努力在繁忙的公务及生活之间寻求平衡点 前期客户分析： 他们的特性是： 他们的置业目的是： 置业不是简单的居住，而是追求更高层次的居住环境及生活质素。 我们的目标客户 广州区域内的高薪一族 短期旅居于广州的客户 企业高层员工 三、前期工作的成功与不足 成功之处 项目名称“雅郡”及其主题广告语“让才智享受从容”设计比较形象、贴切，赋予了该项目丰富的文化内涵和较高的居住水平定位，具有创意，品牌形象鲜明，独树一格 项目经过前段时间的品牌塑造与树立，已形成自身风格和品味。一开始就给消费者 “有别于一般楼盘的，有较高品味的”感觉。奠定了良好的社会基础，在市场上建立了一定的知名度，在消费者心中形成一定的可信度，增强了消费者的购买信心 不足之处 1.前期宣传推广以商务作为重要卖点但因时机与条件尚欠成熟，导 致目标客户群信心不足 2.前期销售人员的销售能力相对薄弱 3.现场包装不到位且包装与市场形象不匹配 第二部分 项目定位 我们对本项目的理解 国际商务社区 “普罗旺斯”高尚新生活 无限增值空间 ☆国际商务社区 依据广州市总体规划，本项目所在的琶洲岛被定位为以广州国际会展中心的建设为契机和核心，发展成为会展博览、国际商务、信息交流、高新技术研发、旅游服务为主导，兼具高品质居住生活的RBD（休闲商务区），生态型的新城市中心。 ☆“普罗旺斯”高尚新生活 雅郡高尚新生活是“普罗旺斯”生活的经典演绎与精彩再现：自然简约、自由平等、浪漫温馨、文化品味，洋溢法国时尚风情、国际社区人文精神、自由享受生活空间，放飞心灵、和谐交融。 ☆无限增值空间 会展经济给琶洲商区带来巨大的经济效益和社会效益 2003年6月地铁二号线琶洲站全面开通 琶洲板块是广州市经济与社会发展的战略部署之一 本项目的发展定位 雅 郡 国际商务社区 普罗旺斯生活 第三部分 营销推广部署 第一阶段：蓄势阶段 3月底～5月中旬 对项目所在的板块进行炒作，引起市场关注； 利用春交会加强对琶洲岛的大力宣传，并通过各种宣传形式使客户对本项目有所关注； 提出本项目“普罗旺斯”生活模式的概念并加以诠释，提高项目的整体形象。 一、各阶段销售部署 一、预热期 【时间】3月28日～4月13日 【宣传思路】 在各大报纸上以软文形式对琶洲板块及其会展经济以专题或论坛形式