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某市场调研报告
一、潼南经济发展水平和城市规划研究
潼南县,位于重庆市主城区西北部,地处渝蓉直线走廊、渝西川中经济结合部;
潼南县是重庆市城市发展新区和新型工业基地,是国家成渝经济区规划的川渝合作示范区;
潼南县是重庆对外开放的渝西北窗口,成渝快速通道上的桥头堡 。
潼南是重庆对外开放的渝西北窗口,成渝快速通道上的桥头堡 ,发展前景好。
公路方面——遂渝高速公路穿境而过,距重庆93公里,距成都190公里。
铁路方面——遂渝快速铁路横贯县境。
潼南县目前的对外交通联系仅1条高速、1条铁路及2条普通干道,对外交通辐射能力有待提高。
潼南宏观经济的发展增速从2012年开始,逐渐放缓。
潼南的人均GDP与周边相比,排名靠后,经济实力有限。
潼南近六年房地产投资仅在2010年处于正常状态,其余5年均处于异常状态,有投资过大的风险。
2013潼南房地产各类指标
正常值
状态
房地产开发投资额增幅
32%
5%~15%
异常
房地产开发投资/GDP
0.12
0.1-0.14
正常
房地产开发投资/固定资产投资
12%
22%~30%
商品房销售额/房地产投资额
1
0.9-1.0
正常
近六年潼南销售面积变化幅度较大,近两年出现较大回落。
近六年潼南城镇化率相对缓慢,2013年有1.1万人进城,预计在2020年前达到55%的城镇化率,人口将达到37万人,任重道远。
数据来源:重庆市统计局
旭日地产研究中心
老城区是潼南县先期的金融、政治中心,由于行政中心向江北新城的搬迁,老城区的功能将转变为潼南县的人口密集居住区。
早期的凉风垭片区是由梓潼镇镇政府和潼南一中衍生出的行政、教育配套区域, 2003年潼南工业园区南区落户于该区域,该区域将作为建成后的工业园区南区的生活配套区域。
江北新城规划为潼南县未来的政治、文化、经济及商务中心,但由于工业园北区化工产业对该区域污染较为严重,该区域的居住价值受到影响。
大佛坝片区的发展以旅游业为龙头,带动周边住宅、商业的发展。
潼南城市空间布局“一江两岸三大片”一江为涪江,两岸指江南老城和江北新城,三大片指凉风垭片区、江北新城片区和大佛坝片区。
依云.九街区位于潼南县江北新区奋进大道东侧;拥有得天独厚的地理环境。北临火车站枢纽中心,南靠江北区行政中心,是规划中江北新城的中心地段,更是潼南政府着力重点打造的商贸住宅区域,拥有巨大的发展潜力。
本案处于江北新城,距离潼南火车站约3公里路程
二、潼南房地产整体市场供需特征研究
老城片区
主要在售待售项目个数
3
项目规划总体量(万㎡)
113.8
已推体量(万㎡)
17.44
已亮相项目未推出体量(万㎡)
96.36
备注:2014年预计推量是从目前到2014年底
凉风垭片区
主要在售待售项目个数
13
项目规划总体量(万㎡)
394.43
已推体量(万㎡)
82.04
已亮相项目未推出体量(万㎡)
312.39
江北新城
主要在售待售项目个数
18
项目规划总体量(万㎡)
311.2
已推体量(万㎡)
110.38
已亮相项目未推出体量(万㎡)
200.82
潼南房地产市场整体供应
主要在售待售项目个数
项目规划总体量(万㎡)
已供应体量(万㎡)
已亮相项目未推出体量(万㎡)
34
819.43
209.86
609.57
特征一:市场整体供应量大,已亮相项目未推出体量达到530万㎡,未来竞争激烈。
数据来源:旭日地产研究中心
备注:老城2013年在售项目仅1个,进入一期尾盘,因此去化量较少,去化周期不具备参考性
潼南房地产市场整体供应
区域
主要在售待售项目个数
项目规划总体量(万㎡)
已供应体量(万㎡)
已亮相项目未推出体量(万㎡)
2013年认购体量(万㎡)
预计已亮相项目未推出体量去化周期(年)
老城
3
113.8
17.44
96.36
1.1
—
凉风垭
13
394.43
82.04
312.39
40.84
8
江北新城
16
231.2
110.38
200.82
32.17
6.5
合计
32
739.43
209.86
609.57
74.11
8.5
特征二:市场存量大,以2013年商品房销售的速度,市场存量要8.5年才能售完。
数据来源:旭日地产研究中心
特征三:营销节点主要集中在春节前后,其它时间销售压力大。
解读:目前潼南在售项目大部分项目开盘时间集中在春节期间,仅少量项目目前在售产品是在3-11月期间开盘,主要原因是潼南是劳务输出大县,大量返乡置业集中在春节期间,另外,目前潼南在售待售项目大部分在5-8月无推盘计划,由此可见,潼南项目集中在春节期间推盘,营销节点过于集中,造成内部竞争激烈,其它时间销售压力巨大。
数据来源:旭日地产研究中心
特征四:大规模、高配套、品牌房企型项目面市将会使产品竞争力更加凸显。
项目名称
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