2012年春季房交会特征解析及后市推测.pdf

问服务中心市场研究部- 【热点解析】-2012 年春季房交会特征解析及后市推测 价格黏性增强但整体仍将下移，下半年成交量进一步回升，将呈节点性释放 ——2012 年春季房交会特征解析及后市推测 KEY POINTS 展会特征】展会效果衰减，主要体现在参展项目减少、部分具备较强号召力的品牌开发商缺席、 展会人气减弱，展会节点性优惠释放力度减小。 展会量价】展会量价均出现下降： p 本届房交会市区普通电梯住宅整体均价8259 元/平米，较2011 秋交会价格下降约2 个点 p 后期预售存量超过 5 万平米，降价幅度超过5%的片区（除个案因素拉低均价外 价格下降核心因素为同质 化竞争压力，代表片区如万年场、外光华、武侯国际新区等 p 据正合48 个普通住宅样本调查，本届房交会整体成交出现下降，热销项目均具有价格优势，且集中于80-90 平米套二或小套三产品 后市预判】 1.2012 年下半年整体市场判断：价格黏性增强但整体仍将下移，成交量好于2012上半年，呈节点 性释放 p 就价格而言，一方面，目前大环境对于房地产市场仍处调控，且购房者对价格存在高敏感度，市场尚无反 弹可能。另一方面，消费者对于房价稳定预期增强，目前市场热销项目价格区间已达到自住型购房者承受 范围，在宏 政策环境不发生变化的情况下进一步降价空间很小；随着开发商出货意愿增强，后期价格调 整更多出现在部分存量压力巨大且同质化竞争激烈片区的非热销项目，将一定程度下拉市场整体均价。 p 就成交量而言，2012 年下半年资金面趋向宽松，地方政府变相放松楼市调控趋势出现，自住型购房者观望 情绪在缓解，且市场高接受度的首置首改产品出现增多趋势，同时整体均价仍将下移。在此情况下，楼市 成交情况好于2012 年上半年将是大概率，增量部分主要由高存量同质化竞争片区非热销项目降价走量，以 及更多出现的主流首置首改产品推升，整体成交量呈节点性释放。 表：2012 年下半年房地产市场影响因素判断 因素 判断 影响 经济面 增长的三大动力减弱，1季度经济明显放缓 短期正向，经济下滑进一步打压房地产市场的概率较低 资金面 相对充裕，房地产购房贷款向首套房倾斜 正向，2012 年房地产市场资金相比2011 年充裕 政策面 中央层面处于固化期的概率较大，地方政府意图松绑 中性偏正向，目前房地产市场影响最大且变数最高的因素 正向影响成交量，充足的可售量保证 售，同时存量积聚 市场可售量 存量压力积聚，以消化库存为主，市场可售量充足 下的竞争压力促使开发企业降价走量 刚性成本 3/4 的市区库存项目仍具备平均近三成的调价空间 正向影响成交量，大量开发企业仍具备较大调价走量空间 资金链持续趋紧下加快出货意愿强烈，部分品牌开发 正向影响成交量，资金链趋紧下加快出货的意愿强烈，而 开发商心态 企业重新开始关注土地市场 对土地市场的重新关注反映对后期市场相对乐观 正向，目前楼市主力自住型购房者入市意图增强，而投资 购房者心态 自住型消费者观望情绪缓解，投资者更趋理性 者对市场关注度不高降低政策进一步打压风险 规划利好 “北改”和 “天府新区” 正向，区域价值提升带来购房者信心 1 PDF 文件使用 pdfFa