2010年解析中国商业地产投资开发运作.pdf

解析中国商业地产投资开发运作 投资管理中心内部学习资料 目录 一、商业地产投资开发趋势 二、商业地产的概述 三、持有型与销售型商业物业的分析 四、持有型商业地产投资开发的要点及流程 五、商业地产标准化运营是实现投资回报的保障 投资管理中心内部学习资料 一、商业地产投资开发趋势  新政之下的商业地产的大环境分析  未来投资商业地产的空间 投资管理中心内部学习资料 一、商业地产投资开发趋势  新政之下的商业地产大环境分析 1、房地产新政调控房地产泡沫经济 房地产新政调控房地产泡沫经济 国家对房地产投资行为进行强制调控，抑制住宅价格泡沫膨胀，保护居住房的刚性市场需 求，从而使房地产投资者收紧钱袋进行观望等待投资机会，各项金融控制政策使开发 商资金链紧张，政府对于囤地现象进行打压。受大环境的影响很多主流房地产开发商 和投资商被动调整企业的发展战略和发展方向，将原有取得的土地尚未报规的项目进 行调整控规和用地性质，投入商业地产的开发，一些房地产投资者已经转向投资商业 地产，各种热钱涌入商业地产开发的各个环节。 2、国家出台新政促进商业地产利好 2、国家出台新政促进商业地产利好 国务院关于 “搞活流通扩大消费”的意见，也对商业地产的发展提供了政策环境，意见指 出：要“促进流通企业发展，降低企业经营成本和销售价格，从而降低消费成本，让 利于消费者，促进居民消费。” 还有，“支持中小商贸企业发展，扶持和促进中小商 贸企业发展策略，充分发挥其便利消费、稳定市场的作用”。 投资管理中心内部学习资料 一、商业地产投资开发趋势  新政之下的商业地产大环境分析 3、新政加息对商业地产的影响 3、新政加息对商业地产的影响 造成投资的成本增加，商业地产也不例外，但由于对通货膨胀高企的担忧，影响幅度有限， 大量热钱疯狂的涌入商业地产领域。随着通货膨胀的隐忧，人们对于低端和高端产品的 需求都会加大，而对于中档次及弹性消费需求将会明显下降。低档和高档商业物业会因 此而受益，中档商业物业将会出现盈利能力下降，租金下滑的态势。 4、交通现代化改变商业地产 布局 4、交通现代化改变商业地产 布局 现代化的交通设施建设正在改变中国商业地产发展的格局。按照规划，近中期我国高铁要实 现五纵六横七连线、远期实现八纵线，各城市地铁建设也加快了进程。商业经营与快速 交通密切相关，交通设施的兴建将加快商业地产 发展速度，拓宽商业营业用房布局范 围。 投资管理中心内部学习资料 一、商业地产投资开发趋势  新政之下的商业地产大环境分析 5、主力商户话语权将进一步提高 5、主力商户话语权将进一步提高 随着大型商业物业特别是购物中心数量的快速增加，以及规划不合理造成的集中入市， 项目招商[简介 最新动态]难度将会增加。与此同时，具有较强市场号召力的主力商户 将在商谈中更加主动。另一方面，市场变化也会促使商户品牌的成长以及新主力品牌 出现。 6、发展商两极分化将更加明显 6、发展商两极分化将更加明显 由于受专业人才和市场资源的挤压效应，一批规划不合理、发展水平不足、预期不合 理、管理跟不上的项目将会出现严重亏损甚至倒闭。与此同时，优秀的商业地产开发 商将稳步布局，树立形象，形成品牌效应，开出更多成功的购物中心。商业地产市场 对专业人士的需求将更加迫切，造成购物中心争抢人才的局面。 投资管理中心内部学习资料