资产评估的基本方法.pdf

资产评估的基本方法 (一)学习目的 评估方法是资产评估的重要基础。本部分 的学习目的是测试考生对资产评估基本方法内 涵、使用前提、具体方法运用的掌握情况，从 而考察考生对资产评估各类基本方法和具体方 法的应用能力。 (二)基本要求 1．掌握市场法的基本涵义与基本前提；掌握市场法运用的基 本步骤；熟悉市场法中可比因素及其内在要求；掌握市场法中的 直接比较法和类比调整法，及其功能价值类比法、价格指数法、 成新率价格调整法、市价折扣法、成本市价法、市场售价类比法 和市盈率乘数法等具体评估方法的运用及其适用条件和使用要 求。 2．掌握收益法的基本涵义和基本前提；熟悉收益法的实施步 骤；掌握收益法中收益额、折现率和收益期限三个基本参数的内 涵、实质和估测方法；掌握收益法中各种具体方法的运用及其适 用条件和使用要求。 3．掌握成本法的基本涵义、基本前提和运用要领；掌握成本 法中重置成本、实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值的涵义、 相互关系；掌握重置核算法、价格指数法、功能价值法、规模经 济效益指数法等具体估算重置成本的方法的运用；掌握测算实体 性贬值、功能性贬值和经济性贬值的各种具体方法的运用及其结 果属性。 4 ．掌握市场法、收益法和成本法之间的逻辑关系和应用关系； 掌握每类评估方法中各种具体方法之间的逻辑关系和应用关系； 掌握选择和运用各种评估方法基本要求和需要考虑的各种条件及 参数。 第一节 市场法 一、市场法及其适用的前提条件 （一）市场法  市场法也称市场价格比较法。是指通过“ 比较被评估 资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的 市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一 种资产评估方法。  市场法是一种最简单、有效的方法，是因为评估过 程中的资料直接来源于市场，同时又为即将发生的 资产行为估价。  但是，市场法的应用，与市场经济体制的建立和发 展，资产的市场化程度密切相关。在我国，随着社 会主义市场经济体制的建立和完善，为市场法提供 了有效的应用空间，市场法日益成为一种重要的资 产评估方法。 （二）市场法应用的前提条件 应用市场法进行资产评估，必须具备以下前提条件:  1．需要有一个充分发育活跃的资产市场。市场经 济条件下，市场交易的商品种类很多，资产作为商 品，是市场发育的重要方面。资产市场上，资产交 易越频繁，与被评估资产相类似资产的价格越容易 获得。  2．参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术 参数等资料是可搜集到的。运用市场法，重要的是 能够找到与被评估资产相同或相类似的参照物。但 与被评估资产完全相同的资产是很难找到的，这就 要求对类似资产参照物进行调整。有关调整的指标、 技术参数能否获取，是决定市场法运用与否的关键。 二、运用市场法进行资产评估的方式 参照物的选择与调整 运用市场法进行资产评估，应因市场条件的差异和参 照物的不同，采取不同的方式。 一般地说，在市场上如能找到与被评估资产完全相同 的参照物，就可以把参照物价格直接作为被评估资产 的评估价值。这是市场法运用最简单、直观的方式。 但是，资产评估过程中，完全相同的参照物几乎是不存在的，即 使是一个工厂出产的相同规格、型号的设备，在不同企业中使 用，由于维护保养条件、操作使用水平以及利用率高低等多种因 素的作用，其实体损耗也不可能是同步的。更多的情况下获得的 是相类似的参照物价格，需要进行价格调整。因此，市场法也称 作市场成交价格比较法，是指一项被评估资产需要评估时，在公 开市场上找不到与之完全相同的资产，但在公开市场上能找到与 之相类似的资产，以此为参照物，并依其价格再做相应的差异调 整，确定被评估资产价值。参照物差异调整因素主要包括: 市场因素  1．时间因素。时间因素是指参照物交易时间与被评估资产评 估基准日相差时间所影响的被评估资产价格的差异。不同的