第三章 资产评估的途径与方法.pdf

东北财经大学财务管理专业系列教材 姜 楠 王景升 主编 东北财经大学出版社 第三章 资产评估的途径与方法 第一节 市场途径 第二节 收益途径 第三节 成本途径 第四节 评估途径及其方法的选择 第一节 市场途径 第一节 市场途径  一、市场途径的基本涵义  市场途径，是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价 格，经过直接比较或类比分析来估测资产价值的评估技术思路 和实现该评估技术思路的各种评估技术方法的总称。  从市场途径的涵义中可以发现，市场法是资产评估中若干 评估思路中的一种，它是根据替代原则，采用比较和类比的思 路及其方法判断资产价值的评估技术规程。  运用市场途径及其方法要求充分利用类似资产成交价格信 息，并以此为基础判断和估测被评估资产的价值。  运用已被市场检验了的结论来评估被评估对象，显然是容 易被资产业务各当事人接受的。因此，市场途径是资产评估中 最为直接，最具说服力的评估途径之一。当然，通过市场途径 及其方法进行资产评估，尚需满足一些最基本的条件。  二、市场途径的基本前提  通过市场途径及其方法进行资产评估需要满足两个最基本 的前提条件：  其一，是要有一个活跃的公开市场；  其二，是公开市场上要有可比的资产及其交易活动。  公开市场是一个充分的市场，市场上有自愿的买者和卖者, 他们之间进行平等交易。这就排除了个别交易的偶然性，市场 成交价格基本上可以反映市场行情。  按市场行情估测被评估资产价值，评估结果会更贴近市场, 更容易被资产交易各方接受。  资产及其交易的可比性，是指选择的可比资产及其交易 动在近期公开市场上已经发生过，且与被评估资产及资产业务 相同或相似。  这些已经完成交易的资产就可以作为被评估资产的参照物, 其交易数据是进行比较分析的主要依据。  资产及其交易的可比性具体体现在以下几个方面：  （1）参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、 性能上的相同或相似；  （2）参照物与被评估对象面临的市场条件具有可比性，包 括市场供求关系、竞争状况和交易条件等；  （3）参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长，应 在一个适度时间范围内。同时，这个时间因素对资产价值的影 响是可以调整的。  把握住参照物与评估对象功能上的一致性，可以避免张冠 李戴；把握住参照物与评估对象所面临的市场条件，可以为明 确评估结果的价值类型创造条件；选择近期交易的参照物可以 减少调整时间因素对资产价值影响的难度。  三、市场途径的基本程序  1.选择参照物  不论评估对象是单项资产还是整体资产，运用市场途径及 其方法评估资产时都需经历选择参照物这样一个程序。对参照 物的要求关键是一个可比性问题，包括功能、市场条件及成交 时间等。  另外就是参照物的数量问题。不论参照物与评估对象如何 相似，通常参照物应选择三个以上。为了避免某个参照物个别 交易中的特殊因素和偶然因素对成交价及评估值的影响，运用 市场法评估资产时应尽可能选择多个参照物。  2.在评估对象与参照物之间选择比较因素  从大的方面讲，影响资产价值的基本因素大致相同，如资 产性质、市场条件等。但具体到每一种资产时，影响资产价值 的因素又各有侧重。如影响房地产价值的主要是地理位置因素. 而技术水平则在机器设备评估中起主导作用。  所以，应根据不同种类资产价值形成的特点，选择对资产 价值形成影响较大的因素作为对比指标，在参照物与评估对象 之间进行比较。  3.指标对比、量化差异  根据前面所选定的对比指标，在参照物及评估对象之间进