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二手房买卖法律风险防范 法务部 邱煜 内容提要 ?二手房买卖风险概述 ?二手房买卖交易流程 ?二手房买卖典型问题 二手房买卖风险概述 ?阶段性 ?同类型 ?集中型 二手房买卖风险概述 ?交易标的大 ?程序较复杂 ?对国家政策敏感 ?交易双方不专业 二手房买卖交易流程 1. ?卖方挂牌 ?买方看房 二手房买卖交易流程 2. ?签订居间协议 ?支付买房定金 二手房买卖交易流程 3. ?签订《上海市房地产买卖合同》 二手房买卖交易流程 4. ?买房付款或申请贷款 二手房买卖交易流程 5. ?办理过户 ?领取权证 二手房买卖交易流程 6. ?银行放款 ?房屋交接 ?支付佣金 二手房买卖典型问题 1. 未经房屋共有人的同意，卖方出卖房屋是否有效？ ? 宋某和李某是夫妻，双方登记结婚后，宋某看到楼市比股市好，就用自己炒股得来的钱买了套房子，而名字只登记了宋一人。后来，宋、李两人出现感情不和，要闹离婚，宋某想到了转移财产，就瞒着李某把房子卖给了张某。离婚诉讼中，李某在追查宋某财产时发现那套房子已经过户给了张某，李某认为，这房子是和宋结婚后买的，虽然自己没出过钱，但仍属于夫妻共同财产，宋某出卖房子未经其同意是无效的。遂主张宋某和张某买卖房屋的行为无效，张某应返还房屋。 二手房买卖典型问题 2. 卖方“跳价、撤单”，应当承担怎样的责任？ ? 2009年7月，郭某通过中原地产向叶某求购位于嘉定江桥的一套公寓房，双方及中原地产共同签订了一份《买卖居间协议》，约定房价是107万元；协议签订后7天内签订《上海市房地产买卖合同》。第二天，郭某就给了叶某5万元定金。但嗣后，叶某以种种托词不与郭某签订买卖合同。在中原地产的组织下，双方又进行了多次磋商，同年8月，叶某提出要以118万元的价格转让该房产，遭到了郭某的拒绝。为此，郭某向法院起诉，要求叶某返还10万元，并赔偿相同地段、相同规格、相同品质的房屋差价。经法院委托上海城市房地产公司评估，2009年8月，系争房屋市场价为121万元。叶某则认为，双方未签订正式合同，自己不算违约。 二手房买卖典型问题 3. 买卖双方为逃税，联手做低房价，签订“阴阳合同”该如何处理？ 二手房买卖典型问题 3. 买卖双方为逃税，联手做低房价，签订“阴阳合同”该如何处理？ ? 富某通过志远房产向陈某购买位于铜川路的一个商铺，陈某提出房款到手价为105万元，富某表示同意。经与陈某进一步协商，双方最终签订的《上海市房地产买卖合同》中房屋价款为65万元，另40万元通过签订《装修补偿协议》予以支付。协议签订后，富某只交付了65万元，对于那份40万元的《装修补偿协议》，其认为是无效的，故不予履行。无奈，陈某只得起诉富某，要求富某继续履行《装修补偿协议》，向其支付40万元。 二手房买卖典型问题 4. 贷款出现障碍，买方应如何保护自己？ ? 小张、小王夫妻俩为结婚向唐某购买位于宝山一二八纪念路的一套房子，房屋总价为138万元。双方在买卖合同中约定，于2009年9月30日前共同向交易中心申请过户；买方除支付50万元首付款外，余款88万元通过银行贷款支付，如贷款审核未通过或通过额度不足，买方应在送件（即办理过户手续）前补足房款；如买方不按合同约定支付房款，逾期超过7日的，卖方有权解除合同；买方在贷款审核通过后7日内与卖方一同申请过户。由于小张、小王工作都不稳定，收入又偏低，其分别于2009年8月10日和9月5日向农行、工行申请的贷款均未获批，直至10月9日，才通过上海银行申请到78万元。而此时房价飞涨，10月8日，唐某就向小夫妻 俩发去律师函，要求解约。双方为此涉讼。 二手房买卖典型问题 5. 如何认定“跳单”行为和“跳单”责任？ ? “中介公司带委托人看房后的×个月内，委托人或委托人的近亲属、关系人与卖方私下成交或利用中介公司信息、机会另行委托他人居间成交的，即构成违约，应当支付相当于佣金数额的违约金。” 二手房买卖典型问题 5. 如何认定“跳单”行为和“跳单”责任？ ? 2008年9月，李某将自己的一套住房分别放在中原地产、汉宇地产以及立好信挂牌出售，均未委托独家代理。汉宇地产于10月22日带陶某去看了房，立好信于11月23日带陶某的妻子去看了房，中原地产则于11月27日带陶某看了房，并签订了《看房单》。《看房单》载明：陶某愿意委托中原地产居间求购房屋，佣金为房屋实际成交价的1%；中原地产带陶某看房后六个月，陶某与卖方私下成交或利用中原地产的信息、机会另行委托他人居间成交的，即构成违约，应支付相当于佣金数额的违约金。（continue） 二手房买卖典型问题 5. 如何认定“跳单”行为和“跳单”责任？ ? 看房时，中原地产报价为165万元，陶某认为价格太高，就再未与其联系。几天后，汉宇地产与陶某联系，报价为145万元，并积极与李某协