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第　十章　城市房地产管理法律制度 第一节 城市房地产管理法概述 城市房地产管理法的概念 城市房地产管理法是指调整城市房地产管理过程中发生的法律关系的法律规范的总称。 房地产是土地、房屋财产的总称。在我国，按照土地资源状况和土地利用总体规划，将土地分为农用地、建设用地和未用地。而房屋是指土地上的居民住房、工商业用房、办公用房（写字楼）等建筑物及其构筑物，如铁路、桥梁等。 房产与地产有时可分，有时不可分。从物质形态上看，当土地作为耕地或者空地时，它只是地产；当在土地上建房时，地产与房产则连为一体，称为房地产。就全国整个土地而言，大部分是在农村，因而土地上没有建筑物的占大多数，土地上有建筑物的占极少数；城市的情况则恰恰相反，土地上有建筑物的占大多数，土地上没有建筑物的占少数。所以，“房地产”一词有广义狭义两种用法，有时指土地或房屋，有时指土地和房屋。正是由于房产与地产的有机结合，才会产生《城市房地产管理法》这种调整整体意义上的城市房地产关系的法律。综合起来说，房地产作为一项财产，在法律上反映为房地产权。其中，当土地单独作为地产时，指的是土地所有权、土地使用权；当房屋单独作为房产或者出租时，指的是房屋所有权、房屋使用权；当土地与房屋连为一体时，指的是房屋所有权和其占用范围内的土地所有权，或房屋所有权和其占用范围内的土地使用权。 房地产业是商品经济和城市发展的产物。伴随着商品经济的进一步发展，房地产业也得到了较快发展。在许多发达国家，房地产业日益成为国民经济的支柱行业，成为基础性、先导性产业。 房地产管理，包括房地产的行政管理、企业管理及物业管理等。 房地产业的主要经营活动包括：组织建房用地的基础设施建设，房屋的营造、维修、更新、迁移等生产性活动；从事土地使用权的出让、转让、和房屋的买卖、租赁等流通性活动及其管理工作。 随着我国经济体制改革的进行，城市土地使用权有偿的实施和住宅商品化的发展，我国房地产业正日益成为一个重要的经济部门。建立健全房地产市场，是建立我国社会主义市场体系的重点之一。房地产业对其他各个产业的发展，对金融的振兴，对消费结构的变革以及对整个社会政治的稳定，都有极为重要的影响。 二、城市房地产管理法立法概况 近几年来，伴随着土地使用制度的改革，住房商品化政策和城镇住房制度改革的推进，房地产业发展迅速，因此，《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）于1994年7月5日经第八届全国人大常委会第八次会议通过，并于1995年1月日起实施。这对加强城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展有重要作用。该法的适用范围是：在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。 《城市房地产管理法》的立法原则是：国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度的原则；国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件的原则。 城市房地产开发、交易的主管部门是国务院及地方各级建设行政主管部门和土地管理部门。 第二节 城市房地产开发法律制度 房地产开发概述 （一）房地产开发的概念 房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。全面、正确领会这一概念应当注意如下两点： 取得国有土地使用权是房地产开发的前提 如前所述，中国现时的土地所有权分为两种，一是国家所有权，一是集 体所有权。 城市房地产开发用地必须是国有土地，取得国有土地使用权是城市房地产开发的前提；农村集体土地不能直接用于房地产开发，只有在由国家通过征用转为国有土地后，才能成为房地产开发用地。 地产开发既可以是进行基础设施建设，也可以是继之进行房屋建设 房地产是房产和地产的总称。房地产开发是以土地利用和房屋建设为投资对象而进行的生产活动。前者通常称为土地开发或再开发，后者则称为房屋开发。土地开发，也称“三通一平”或“七通一平”。所谓“三通一平”，就是将开发区域以外的道路、给水排水管、供电线路等引入施工现场，对施工现场的土地进行平整。所谓“七通一平”，包括道路通、上下水通、雨污排水通、电力通、通讯通、煤气通、热力通和平整场地。土地开发就是通过“三通一平”或“七通一平”，把自然状态的土地变为可供建造房屋和各类设施的建筑用地，即把生地变为熟地。土地再开发，就是在不增加城区现有土地使用面积的情况下，把城区原有土地进行再开发，即进行改造，通过一定量资金、劳动等投入，调整用地结构，完善城市基础设施，以提高现有土地的使用功能，提高土地利用效益。房屋开发，就是经过开发或再开发，在具备建设条件的城市土地上建筑各类房屋，包括住宅、工业厂房、商业楼宇、办公用房和其他专门用房。 综上所述，可以看出，房地产开发