第三章 资产评估的基本方法 .pdf

第三章 资产评估的基本方法 评估资产价值的几个基本方法 资产评估途径与方法  市场途径与市场法  收益途径与收益法  成本途径与成本法  评估途径与评估方法的选择 市场途径与市场法  市场途径的基本涵义  市场途径的基本涵义  市场途径的基本前提  市场途径的基本前提  市场途径的基本程序  市场途径的基本程序  市场途径中的具体方法  市场途径中的具体方法 市场途径的基本涵义 市场途径的基本涵义  市场途径是指利用市场上同样或类似资 产的近期交易价格，经过直接比较或类 比分析来估测资产价值的各种评估技术 方法的总称。  它是根据替代原则，采用比较和类 比的思路及其方法判断资产价值的 评估技术规程。 市场途径的基本前提 市场途径的基本前提  通过市场途径及其方法进行资产评估需要满足两个最 基本的前提条件： 其一,是要有一个活跃的公开市场； 其二,是公开市场上要有可比的资产及其交易活动。 可比性具体体现在以下几个方面： （1）参照物与评估对象在功能上具有可比性，包 括用途、性能上的相同或相似； （2）参照物与被评估对象面临的市场条件具有可 比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等； （3）参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能 过长，应在一个适度时间范围内。 市场途径的基本程序 市场途径的基本程序  选择参照物  在评估对象与参照物之间选择比较 因素  指标对比、量化差异  在各参照物成交价格的基础上调整 已经量化的对比指标差异  综合分析确定评估结果 应考虑的比较因素  运用市场途径及其方法评估单项资产应考虑的可比因 素主要有： （1）资产的功能。是结合社会需要的资产功能； （2）资产的实体特征和质量。包括外观、结构、役 龄和规格型号 （3）市场条件。成交时与评估时的市场条件及供求 关系的变化情况 （4）交易条件。主要包括交易批量、交易动机、交 易时间等 市场途径中的具体方法 市场途径中的具体方法  直接比较法 要求评估对象于参照物一样或基本一 样  间接比较法 不要求评估对象于参照物一样或基本 一样 直接法  现行市价法  市价折扣法  功能价值类比法 现行市价法  当评估对象本身具有现行市场价格或与 评估对象基本相同的参照物具有现行市 场价格的时候,可以直接利用评估对象 或参照物在评估基准日的现行市场价格 作为评估对象的评估价值。 市价折扣法 市价折扣法是以参照物成交价格为基础,考虑到 评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素, 凭评估人员的经验或有关部门的规定,设定一个价格 折扣率来估算评估对象价值的方法。用数学式表达： 资产评估价值＝参照物成交价格×(1－价格折扣率) 适用于仅有交易条件差异时。 功能价值类比法 功能价值法是以参照物的成交价格为基础,考虑参照物与评估 对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。根据 资产的功能与其价值之间的线性关系和指数关系的区别,其计算 公式分别为： ①资产价值与其功能呈线性关系的情况,通常被称作功能价 值法： 资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象生产能力÷参照物生 产能力) ②资产价值与其功能呈指数关系的情况,通常被称作规模经 济效益指数法： 资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象生产能力÷参照物生 产能力)x 例 题  被评估资产年生产 能力为90吨，参照 资产的年生产能力  资产评估价值=10× 0.7