房地产经济学期复习小题.pptVIP

3.房地产经济波动的含义 房地产经济波动就是房地产经济总量围绕着长期趋势上下振荡所形成的运行状态。 房地产经济波动包括季节波动、随机波动、房地产周期和房地产泡沫等等。有时，广义的房地产周期也指房地产经济波动。 房地产经济波动的类型 7.建筑物共有建筑面积计算公式 建筑物共有建筑面积=建筑物总建筑面积－套内建筑面积之和－作为独立使用空间销售或出租的地下室等建筑面积 多功能综合楼中各套应分摊的共有建筑面积计算公式： 共有建筑面积分区分摊系数=共有建筑面积/各功能区建筑面积之和 各功能区分摊的共有建筑面积=各功能区建筑面积×共有建筑面积分区分摊系数 * 1.影响土地区位的主要因素 影响土地区位的主要因素可以概括为一般因素、区域因素和个别因素等。 一般因素指对城市土地具有普遍性、一般性和共同性的影响因素。 区域因素是影响城镇不同地区土地区位条件的因素。 个别因素指与宗地直接有关的自然条件、市政设施等。 人口 行政区划 地理位置与自然条件 社会经济状况 土地与住房制度 城市规划 土地利用计划 政策 影响土地区位的 一般因素 图3—4 影响土地区位的一般因素 影响土地区位的 一般因素 B E C D A 繁华程度 交通状况 城镇设施的完备程度 土地使用 限制 环境条件 图3—5 影响土地区位的区域因素 个别因素 影响土地区位的个别因素 自然条件 市政设施 宗地形状 宗地长度、宽度 临街条件 使用限制 图3—6 影响土地区位的个别因素 建筑工程费用 设备及安装工程费用 其他费用 如建筑物是一个已经使用若干年的建筑物，那么该建筑物的价格，就是用该建筑物的重置价格或重建价格减去价值损耗（价值损耗一般以折旧表示）。  建筑物价格如何计算？建筑物为新建成的状态时，其价格主要由以下几部分组成： 按波动是否有规律来划分： 规律性波动; 非规律性波动 房地产经济波动 按区域大小不同来划分： 国家房地产波动 区域房地产波动 城市房地产波动 按物业类型和 用途分类划分： 住宅\办公厂房\ 商业用房\厂房仓库市场波动 按经营类型 来划分： 租赁市场波动 销售市场波动 房地产经济波动指标 B E C D A 开发企业数量 房地产投资量 （投资增长率） 商品房销售面积 （增长率） 商品房销售额 （增长率） 商品房空置率 6、级差地租 级差地租是产生于支配垄断自然力的个别资本的个别生产价格和投入到该生产部门的一般资本的社会生产价格之间的差额。根据级差地租形成的条件不同，又可以分为级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ两种形式。 级差地租Ⅰ是由土地的肥沃程度不同和位置差异引起的。级差地租Ⅱ是在同一块土地上连续投入等量资本，各等量资本之间的生产率不同所产生的超额利润转化形成的地租。 形成的条件：土地的肥沃程度、距离市场远近的程度不同 形成的原因：土地的资本主义经营垄断 来源：农业工人创造的剩余价值 级差地租形成的条件、原因和来源 级差地租 第一形态 (级差地租Ⅰ) 由等量资本投入肥沃程度或地理位置不同的地块上所产生的不同生产率而形成的级差地租 级差地租 第二形态 (级差地租Ⅱ) 在同一块土地上连续投资所产生的不同生产率而形成的级差地租 级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ的关系： 级差地租Ⅰ是级差地租Ⅱ的基础和出发点。 从历史上看，级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ反映着资本主义农业由粗放经营到集约经营两个不同的发展阶段。 从形成过程看，级差地租Ⅱ的产生是以同一块土地上连续投资的生产率高于劣等地的生产率为前提的。 多层商品住宅楼中各套应分摊的共有建筑面积计算公式： 共有建筑面积分摊系数=共有建筑面积/套内建筑面积之和 各套分摊的共有建筑面积=各套内建筑面积×共有建筑面积分摊系数 *