沈阳公寓市场分析.pdf

6.0 沈阳公寓市场 6.1 公寓整体市场 6.1.1 公寓市场概述 沈阳的公寓市场在近几年快速发展，作为住宅市场的一个细分市场已具备了一定的规模，在产品的设计、客户 特征、功能用途以及产权性质方面与普通住宅有较大的区别，根据本项目的用地性质，在此，我们对公寓市场 进行深入研究，为本项目未来发展提供依据。 目前，沈阳公寓项目与住宅项目在以下方面有着明显的区别。 表6.1 公寓与住宅项目的区别 特征表现 公寓项目 住宅项目 地理位置 项目通常在繁华地段，相应的容积率和建 位置选择广泛，大部分为多层和小高层建 筑密度较高，单体规模小 筑，占地面积普遍较大 开发商拿地年限 40-50 （年） 50-70 （年） 物业服务 不仅提供普通住宅的日常物业服务，还宣 提供日常物业服务，主要包括公共区域的 扬类似于酒店的服务和商务服务 卫生和维护 装修标准 往往提供精装修，较少毛坯房 基本为毛坯房 功能定位 出租、过渡居住、投资或者可商可住 家庭长期自住 价格 由于位置较优越，单价往往较高 在相同位置，一般都比公寓售价低 户型 大部分的户型面积在60平米以下，面积较 侧重居住舒适度，面积90平米以上户型较 大的户型比例少 多 产品特征 注重服务，具有居住功能，但在客厅、餐 特别注重卧室、客厅、餐厅、厨房、卫生 厅、厨房、卫生间等方面有所弱化 间等方面的功能性 6.0 沈阳公寓市场 在沈阳的公寓市场中，由于市场发展的不成熟，公寓功能定位比较混乱，大致又可以细分为服务式公寓、商住 两用公寓和高档公寓三类。 服务式公寓是公寓市场中的高端产品，沈阳的许多公寓项目在前期销售其间都曾打过服务式公寓的幌子，但实 际上并不是真正的服务式公寓，为了区别哪个是“李魁”哪个是“李鬼”，以下是服务式公寓与其它两类公寓 的特征区别。 表6.2 服务式公寓与商住两用公寓和高档公寓的区别 特征表现 服务式公寓 商住两用公寓 高档公寓 提供服务内容 免费打扫房间，送餐服务、24 打扫房间收费、24小时保安和 打扫房间收费和24小时保安 小时前台和商务服务等 商务服务等 管理公司 由知名的专业酒店管理公司管 一般由国内或开发商自己的物 一般由国内或开发商自己的物 理 业公司管理 业公司管理 装修标准 精装修，家具家饰一应俱全 毛坯房或精装房，不提供家具 毛坯房或精装房，不提供家具 家饰等 家饰等 功能定位 提供象家一样的居住氛围，象 不清晰，商住混杂 家庭长期自住 酒店一样的便捷服务 处置策略 以租为主，或整售给一个酒店 以售为主，出租小业主房 以售为主 管理公司 使用者特征 以外商和商务人士为主 多为投资者或成长型中小公司 多为商人和政府官员 配套设施 各项功能设施齐全