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物权法之地产开发解读《》 2007 年4 月28 日 来源：楼市 《物权法》的实施对地产企业影响巨大，广州部分开发商日前急售停车位的举动就 是开发商心态波动的一个体现。 4 月10 日，楼市传媒与中国最大地产法律专业机构之一的中伦金通律师事务所在北 京国门路大饭店联袂主办了“《物权法》对房地产开发经营之影响与应对”的专家 研讨会。探究《物权法》到底给开发商的开发运营带来了怎样的影响？对于目前开 发运营中的各种问题，我们能从这部法律中找到怎样的答案？ 中伦金通律师事务所合伙人、北京市律师协会物权法指导委员会主任蔡耀忠，对外 经贸大学法学院教授、中国人民大学民商事法律研究中心研究员梅夏英等专家和逾 百位房地产开发企业高层进行了深入探讨，剖析了《物权法》对开发商销售房屋、 获取土地使用权、融资等多方面的深远影响。 ◆ 四大利好助力地产开发 《物权法》的颁布实施，降低了房企运营中的金融风险、增强了企业的融资能力及 并购安全性。 定分止争”是《物权法》出台的重要目的，而不动产又是该法涉及的重要内容。在 保障业主权利方面，《物权法》填补了很多过去法律的漏洞，明确了以前模糊的规 定；而它对房地产开发的重要主体——房地产开发公司，又将带来哪些利好呢？ 利好之一：降低担保风险 目前，我国的商品房实行预售制，以前的预售登记并没有法律依据，而现在《物权 法》明确了预售登记的法律类型，属于预告登记，既保护了买房人的权利，同时也 可以促进期房买卖，双方都不能随意取消预告登记。 “目前，在房地产销售过程中，购房人若采取按揭贷款的方式，我们需要为购房人 提供阶段性担保，直到业主拿到房产证，办理产权登记和抵押登记。在此期间，如 果购房人不按时还款，我们就要承担连带还款责任。”望京某楼盘开发商告诉记者， 若遇上购房人无力还贷，或者将房子转卖给了其他人，开发商可能不仅要承担还贷 责任，同时还未必能保证收回房屋。 而中伦金通律师事务所合伙人、北京市律师协会物权法指导委员会主任蔡耀忠表示， 在有了预告登记之后，抵押贷款同样可以做预告登记，购房人不能随意拖欠贷款， 也不能随意取消登记，银行的债权有了充分保障，也可以降低开发商的担保责任。 如果购房人无力还贷，由于不能取消预告登记，因此房屋产权不会发生转移，还是 归开发商所有。 利好之二：增强收购安全 随着房地产市场的发展，地产公司并购项目甚至是并购公司的行为日益增多，而对 于收购方来说，收购安全至关重要。而《物权法》的出台为保证公司的收购安全提 供了很好的法律基础。 要保证收购安全，很重要的一个因素就是要弄清楚收购目标是否权属清晰、有没有 瑕疵或其他隐患，而《物权法》的出台实施将对开发商的收购带来很大方便。这主 要体现在登记制度的确立和完善上。《物权法》第十条规定：不动产登记，由不动 产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。“登记制度的完善， 让地产公司很容易通过查询来核实某块土地、某一栋楼或者某在建工程的权属，可 以较为容易查清上一次交易的情况并判断其合法性、有效性。而在以前，登记往往 不规范、不统一，很多必要的信息无法了解。”蔡耀忠说。 而有效信息的缺乏正是以往很多并购 “受伤”的根本原因。 据媒体报道，北京南二环外的天天家园二期工程在转让过程中，就出现了收购问题。 该项目一期开发商北京恒鸿房地产开发公司拖欠施工方北京建工四建公司近5000 万元工程款，四建为此将恒鸿告上法庭并申请了财产保全，2005 年11 月30 日，北 京二中院查封了在建的天天家园二期房产及土地使用权。 然而，就在此前的 2005 年10 月30 日，恒鸿公司已将天天家园二期土地使用权出让 给华龙置业，并在市国土资源局办理了国有土地使用权转让登记备案。但此后当华 龙置业去国土资源局崇文分局办理天天家园二期国有土地使用证时，却被告知项目 已查封，无法办理土地使用证，市国土资源局也撤销了恒鸿与华龙置业的转让登记 手续。目前，华龙置业正为土地使用权的归属提出申诉。 专家指出，从保障收购安全的角度说，华龙置业此次收购之所以“受伤”的根本原 因正是由于在收购之前没有查明收购对象是否有瑕疵或隐患，没有查明工程款欠付 情况，从而导致严重后果。 利好之三：土地使用权可分层设立 当开发商将一块土地70 年或50 年的使用权买来时，总是希望能尽量充分地利用， 目前在实际的操作过程