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资本市场与商用地产 北京万科企业有限公司 毛大庆 博士 2010-08-09 目 录 • 房地产与资本市场的发展趋势 一 • 商用地产的资本融资及盈利模式 二 • 商业的开发流程及操作要点说明 三 • 北京昌平、长阳商业项目解析 四 本世纪初国际融资体制的改变：由银行 资本市场转移 • 资本市场逐渐成为房地产主要的融资途径，其效果 为： – 房地产的拥有权与资金来源发生根本性的转变 – 房地产的投资与运作会更具透明性及专业化 – 房地产将成为更普遍的一项投资资产 • 当美国在上世纪80与90 年代发展房地产基金市场时 也有类似以上的经验 资本市场：与传统开发模式不同的游戏 • 传统的房地产公司关注产业增长 超级 – “传统商人” 概念 : 增值，增值，增值! 利润 • 资本市场投资者关注收益 稳定 – 物业归类为资产: 回报，回报，回报! 回报 • 资本市场需求 – 专业人员/企业管理 – 透明度 – 强有力的企业监管 资本市场加速了房地产市场的制度化和国际化 • 通过证券化和房地产信托基金，亚洲房地产的变现能力 更强，透明度更高，吸引力也更大。 – 增加了巨大的、多样化的亚洲房地产市场的吸引力 • 在亚洲房地产进行投资的国际投资者正在结合市场做新 一轮的整合及调整 – 次贷金融危机过后需要重新对亚洲市场的风险及回报 模式进行评估 房地产资本市场的主要表现形式：资产证券化 融资 Funding 创造 分销  商业票据 Commercial Origination Distribution Paper 资产 特殊目的  浮动利润票据 FRNs Assets 公司 SPV  贷款/债券 Loans/Bonds  优先股 Preferred Stock  私募票据 Privately Placed Notes  银团贷款 Syndicated 代理银行 Loans  中期票据 MTNs