2019年房地产项目定位与策划分析.ppt

三、房地产项目定位与策划分析 4、定位建议 项目在进行产品组合时，涉及到三个层次的问题需要做出抉择，即：一是否增加、修改或剔除产品项目，例如一些具体的户型面积区间；一是否扩展、填充和删除产品线，例如某种特定的户型类型；一是哪些产品线需要增设、加强、简化或淘汰，例如高层、小高层，别墅、洋房等。以此来确定最佳的产品组合。 三个层次问题的抉择应该遵循既有利于促进销售、又有利于增加项目的总利润这个基本原则。一般来说，拓宽、增加产品线有利于发挥项目的潜力、开拓新的市场；延长或加深产品线可以适合更多的特殊需要；加强产品线之间的一致性，可以增强项目的市场地位，发挥和提高项目在有关专业上的能力。 三、房地产项目定位与策划分析 4、房地产项目价格定位与策划 分析方法——项目价格定位体系 定价原则 上市价格 现实价格 成本加成原则 整体发展原则 市场比较原则 价格影响因素分析 定价方法的选取 比较法、成本法、收益法、假设开发法、长期趋势法 规模、开发时机、营建标准、机会成本…… 【定价思路】 成本加成法的核心是运用物业类型的成本核算，通过对合理利润空间的修正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格。 目前房地产项目的成本主要包括： - 土地成本 - 前期成本 - 建筑安装成本 - 配套成本 - 其他成本（管理成本、销售成本、不可预见成本、财务成本） 三、房地产项目定位与策划分析 成本加成法 三、房地产项目定位与策划分析 序号 工程类别 平均造价（元/平方米） 备 注 一 土地费用 1 土地使用权出让金 / 土地开发动迁费用及土地使用费 2 土地出让契税 / 按出让金的3%计算 二 建安费用 1 普通商品房 多层 950-1050 6-7层住宅 小高层 1350-1450 8-12层住宅 中高层 1550-1650 18-24层住宅 高层 2000-2100 28-34层住宅 2 高档商品房 多层 1700-1800 设1层地下车库 小高层 2050-2150 设1层地下车库 高层 2750-2850 设1层地下车库 3 酒店式公寓 高层 4300-4600 含精装修费用 4 独立式地下车库 地下一层 2900-3100 地下二层 4600-4900 5 别墅 一般独立别墅 1250-1450 地上2-3层 半地下室独立别墅 1350-1550 半地下室、地上2-3层 联体别墅 1050-1250 地上2-3层 高档装修别墅 4100或以上 地上2-3层 三、房地产项目定位与策划分析 序号 工程类别 平均造价（元/平方米） 备 注 7 办公楼 多层（无地下室） 1300-1600 地上4层 多层（有地下室） 1700-1800 地下1层，地上6-7层 8 商办楼 高层（中低档） 3600-4100 地下1层，地上20-30层，中央空调，局部幕墙，合资电梯 高层（中高档） 5600或以上 地下2层或以上，地上25-35层，中央空调，幕墙/铝板，进口电梯 超高层（高档） 8600-10100 地下2层，地上40-50层，钢结构，幕墙/铝板/进口石材 9 体育健身俱乐部 / 5300或以上 社区高级会所 10 商业 多层一般商场 2600-2900 地上4-5层 多层综合商场 4100-5100 地下1层，地上4-5层，无塔楼 综合商业建筑 5100或以上 地下2-3层，上部4-5层、20-30层办公塔楼 大卖场 3300或以上 家乐福、百安居 11 旅游酒店 多层旅馆 2700-3100 无星级 高层旅馆 3300-3700 无星级 国际三星级酒店 4500-5000 不包括精装修及家具 国际四星级酒店 5000-8000 不包括精装修及家具 国际五星级酒店 12000或以上 不包括精装修及家具，超高层 三、房地产项目定位与策划分析 三 前期费用 1 勘查设计费 / 按总投资的0.05%计 2 建筑设计费 50-100 含施工图；按住宅建筑面积计 3 景观设计费 20-30 按扣除地面附属物基底面积计算 4 设计招投标管理费 / 按总投资的0.02%计 5 施工招投标管理费 / 按总投资的0.04%计 6 审图及设计咨询费 6 按地面总建筑面积计 7 施工监理费 10 按地面总建筑面积计 8 质监费 / 按建安费的0.1%计 9 施工证费 / 按建安费的0.15%计 10 测绘费 1 按地面总建筑面积计；含竣工测绘 11 可行性报告编制费 / 12 临水临电费 / 13 竣工图编制 3 四 配套费用 1 住宅配套费用 用地红线外 （1） 大市政配套费 320 含红线外道路、上水、燃气、电话等，按住宅建筑面积计 （2） 排水配套费 15 按地面总建筑面积计 三、房地产项目定位与策划分析 2 室外附属工程费用 绿化、道路、变配电站