房地产开发赢家策略浅析项目前期策划及开发管理(招商地产).pdf

房地产开发赢家策略 ——浅析项目前期策划及开发管理 王晞 建筑师 工商管理硕士 2011年05月 房地产开发的基础生产资料有两个： 钱+ 地  资金是项目开发的充分条件  土地是项目开发的必要条件  如何把资金和土地有机的柔和在一起，形成有形 产品并产生超额价值，则需要项目开发过程中各 个环节的有效策划及运筹  以上三个环节构成了开发企业的核心竞争力 第2页 本次交流的核心目的  明确以公司整体利益至上的基本原则  明确以公司整体利益至上的基本原则  树立企业各业务部门的项目全局观  树立企业各业务部门的项目全局观  建立以策划为中心的项目运作理念  建立以策划为中心的项目运作理念  培育企业各岗位员工全员策划意识  培育企业各岗位员工全员策划意识 第3页 对策划工作认识的几个判断： 1. 策划是营销或设计部门的事情，和其它部门关系不大； 2. 策划就是通过“新想法、新点子”创造价值； 3. 前期策划是所有开发工作的起点 4. 没有专业技术的支持，谈不上前期策划； 5. 策划工作完全依托技术不行，完全依托市场也不行； 6. 项目策划就是要追求项目价值最大化，产品品质最完美； 7. 创新求变是项目策划的唯一出路； 8. 合适的产品完美的产品，优秀的产品+合适的时间完美的产品 9. 做好策划就必须要花更多的时间和钱，和快速开发及成本控制管理总是矛盾的； 10. 策划的目标就是创造价值，不求最好，但求最贵！ 第4页 什么是策划 古人云： “凡事预则立，不预则废。” 《史记》 “运筹帷幄之中，决胜千里之外”  预判与风险决策；  是一种思考活动，是价值创造的源点；  在整个事件活动中代价是最小的，但是价值提升也是最 大的。 第5页 （一）策划的涵义 策划是指人们事先的筹措活动，是思维主体运用知 识和能力进行思考运筹的过程。 策划是系统化管理活动和创造性思维活动的结合。 策划既是一门科学，又是一种艺术。 刚 柔 第6页 做好项目策划及开发管理就是要做到： 刚柔并济，软硬兼施 刚柔并济，软硬兼施 第7页 刚柔并济，软硬兼施 刚柔并济，软硬兼施 什么是 刚 什么是 柔  工欲善其事，必先利  厉利剑者，必以柔砥 其器 【论语】 【淮南子·说山】  “刚”， “利器”也  “柔”，“ 内功”也  “利器”，科学严谨的  “ 内功”，运筹、创 技术管理指标体系 造、整合、应对的能力 硬指标 软实力