项目外部环境分析.pdf

让创新触摸未来让创新触摸未来 麦剑道麦剑道 （（中国中国 ））策划机构策划机构 二零一二年五月 前言前言 『家天下』项目，是一个全新的商业大盘，商业体 量大与人口稀薄构成极大的反差量大与人口稀薄构成极大的反差 ，没有可以复制没有可以复制 的地方，需要我们和客户一起在实践中创新、总 结、摸索，共同破冰，方成大业！ 【【以下方案仅为参考思路以下方案仅为参考思路】】 因为介入项目时间短，未经深入和细致的调研！ 不妥之处，敬请谅解！ 第第一板块板块 ： 项目外部环境分析项目外部环境分析 外部环境分析外部环境分析 帮助进行正确的市场定位； 帮助制定和实施正确的市场营销策略帮助制定和实施正确的市场营销策略 ；； 帮助实行正确的招商步骤； 有利于开展有效的广告促销活动有利于开展有效的广告促销活动 ；； 了解竞争对手的表现并制定有针对性的市场竞争策略； 有利于设计城市综合体的业态与经营方案有利于设计城市综合体的业态与经营方案 ，为开发与为开发与 投资提供重要依据； 环境分析内容环境分析内容 1、人口因素 2、城市规划因素 3、经济因素 4、、竞争因素竞争因素 11、、人口因素人口因素 NO! 区域中心一般每50000㎡服务人口不少于150000人。这类中 心服务设施全，商品种类丰富。家天下为130000 ㎡。从这一 点看点看 ，在传统的区域中心的模式下在传统的区域中心的模式下 ，辐射区远远无法消化这么辐射区远远无法消化这么 大的体量。家天下所在地瑶海区人口数不占优势，应当面向全 市人口。提高消费目的性 ，必须吸引跨区域甚至合肥以外顾客。 儿童并不是顾客儿童并不是顾客 ！ NO!NO! 从年龄分布来看从年龄分布来看 ，以儿童为核心的家庭式以儿童为核心的家庭式 ，目标客户有限目标客户有限。以女性以女性 作为目标消费群体则能贯穿所有。儿童不是买单者，也没有决定权， 且与重教育的传统相悖，我们认为女性是消费主体。 22、、城市规划因素城市规划因素 到2020年规划末期，合肥商业将建设成为“东进西出、辐射南北”的 区域性商贸中心区域性商贸中心、物流中心物流中心、会展中心会展中心。其中新增购物中心其中新增购物中心2626个个。 近期城市发展方向近期城市发展方向 重点向南重点向南、向向 西发展，建设滨湖新区、科技创新 3 示范基地，适度向北部、东部和西 个 南部发展南部发展。 4 3 重点发展地区:滨湖新区、科技创 个个 新示范基地经济技术开发区新示范基地经济技术开发区、磨店磨店 个个 地区、新站北地区、黄山公园地区、 森林公园地区等6个地区 。 2 总结：未考虑到项目所在地。 个 合肥形成不了多核心模式合肥形成不了多核心模式 ，， whyy ？ 1、、合肥属于江淮丘陵地貌合肥属于江淮丘陵地貌 2、总趋势西南、东南和北面高，中南部低。境内 地形较平缓地形较平缓 So，各个地区之间没有多少阻隔，交通方便。