半年度绩效点评——市场分析.PPTVIP

宏观政策 1.1 2016-2-2 不限购城市，首套贷款首付降至20%；二套商贷首付降至30% 2016-2-13 住房公积金存款利率上调为一年定存；活期及三个月定存0.35%和1.10%将统一上调为1.50% 2016-2-19 三部门发文调整房地产交易环节契税、营业税 2016-2-21 拆墙风波：“新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区” 2016-3-1 中国人民银行决定下调存款准备金率0.5个百分点 2016-3-5 从5月1日起，“营改增”范围扩大到建筑业、房地产业，增值税税率为11% 2016-4-18 住建部：住房公积金缴存比例一律不得高于12% 2016-5-2 国土部明确点:不动产登记2017覆盖全国 2016年上半年政府连续推出多项刺激政策，频率高、力度大，支持刚需及改善住宅需求；受此影响，北京、青岛等地区住宅市场总体回暖，呈现交易量显著提升、成交价格稳中有升的态势势。 利好开发企业 利好购房者 首付比例放宽 税费减免 税费营改增 政策分析 1.2 公积金利率上调 降准 2016年上半年出台政策多为购房者利好，从市场层面刺激需求释放，而开发企业利好仅为税费营改增。 房地产投资分析 1.3 全国：全社会固定资产投资及房地产投资持续走低，房地产投资增速逐步接近冰点 2005—2015年11月全社会固定资产投资及增速走势 2012—2015年11月全国房地产投资累计额及增速月度走势 青岛：GDP增速放缓，房产投资占固定资产投资比重下降，目前降至16.8% 2003-2015年三季度青岛市GDP及增幅情况 2003-2015年11月青岛全社会固定资产投资及房地产投资情况 房地产投资分析 1.3 土地市场分析 1.4 2015年青岛市土地成交2824万㎡，在全国二线城市排名第三，住商用地成交1380万㎡，全国二线城市排名第八。受2014年政策调控、土地审计以及城市近郊高库存影响，全市土地供应在2015年大幅下滑，呈现明显的供不应求的趋势，成交楼板价、溢价率涨幅较快。 2015年青岛土地成交结构 2011-2015年青岛市土地溢价率变化情况 2015年全国二线城市供求排名 2011-2015年青岛市土地供求情况 2011-2015年青岛市商住用地供求情况 2011-2015年青岛各区市土地成交情况 2010年以来青岛商品住宅市场呈现供销量价齐涨趋势，2015年市场表现向好，仍保持较高去化风险 2010年以来青岛商品住宅市场呈现供销量价齐涨趋势。期内，青岛市商品住宅供销量价涨幅分别达到43%，43%和16%； 2015年青岛住宅市场明显处于供过于求态势，下半年市场长期处于火爆状态，向好趋势明显。2015年青岛商品住宅市场供应1400.9万㎡，成交1285.4万㎡，其中下半年分别占比70.2%和68.1%，主要原因是中央定调，楼市政策刺激作用显现； 2015年以来，受去化影响，青岛住宅市场存销比呈下降趋势，但仍长期处于高库存态势，库存压力较大。截至2015年底青岛市商品住宅库存1853万㎡，去化周期约为14.3个月，去化压力较大。 住宅市场分析 1.5 财政政策 货币政策 2016 积极 稳健 2015 积极 稳健 2014 积极 稳健 2013 积极 稳健 2012 积极 稳健 2011 积极 稳健 2010 积极 稳健 2009 积极 适度宽松 2008 积极 适度宽松 2007 稳健 从紧 2006 稳健 稳健 2005 稳健 稳健 2004 稳健 稳健 提振楼市，简化库存： 1、2015年经济走势疲软，投资增速持续下跌，出口受世界经济低迷影响也面临较大压力，传统强调的拉动经济作用的“三驾马车”乏力，中央开始注重从供给侧发力，强调“供给侧”的质量与效率，供给侧改革将在劳动力、土地、资本、创新四大要素上进行； 2、宏观政策方面，2016年将保持积极的财政政策和稳中有松的货币政策，降准降息有一定空间，创新型货币工具将更加高频运用，调节市场短期流动性； 3、去库存为接下来房地产市场发展的最核心目标，而农民工购房成去化库存的重要着力点，房地产调控已从行政限制到促进需求，限购令、房贷政策等过时性政策将进一步放松。 去产能 去库存 降成本 补短板 去杠杆 2016经济任务 2016年经济工作提五大任务，去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板 宏观预判政策 1.6 未来五年房地产市场平稳发展，商品住宅需求总量约53亿平方米 房地产增速放缓，区域分化是未来趋势，一二线城市楼市前景看好 商品住宅需求总量与过去五年基本持平，投资和销售额小幅增长 房地产市场结束高速增长，去库存背景下土地成交将有所回落 一线城市土地供应有限，人口增长稳定，楼市前景看好；三四线去库存任重道远 全国未来市场研判 1.7 基于目前去库存背景下，青岛