房地产价格评估培训课程.ppt

六、房地产价值评估的市场比较法 【例题10】运用市场比较法估价D宗地时，选取比较实例A、B、C，如下表： 假设地(房)价指数以96年10月为基期,每月增长(定期)一个百分点,容积率为1.0为基准,每增加或减少0.1,地价增加或减少5%,土地还原利率为10%,表中“+”表示比较案例优于待估案例,要求: 编制地(房)价指数、容积率修正系数表； 写出待估案例D的价格修正表达式（不要求计算结果）。 案例 成交价（元/m2） 交易时间 容积率 区域因素 使用年期 A 1500 96.12 1.2 +5% 50 B 1600 98.4 0.8 -3% 45 C 1540 97.6 1.4 +2% 55 D 98.4 1.0 0 50 六、房地产价值评估的市场比较法 【例题11】为评估某写字楼2000年10月31日的正常市场价格，在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼，有关资料如下表所示： 在上表的交易情况中，正（负）值表示可比实例的成交价格高（低）于其正常价格的幅度；不动产状况中，正（负）值表示可比实例的不动产状况优（劣）于估价对象的不动产状况导致的价格差异幅度。 可比实例A 可比实例B 可比实例C 成交价格 5000（人民币元/平方米） 600（美元/平方米） 5500（人民币元/平方米） 成交日期 2000年1月31日 2000年3月31日 2000年7月31日 交易情况 +2% +5% -3% 不动产状况 -8% -4% +6% 六、房地产价值评估的市场比较法 另假设人民币与美元的市场汇价2000年3月31日为1:8.5，2000年10月31日为1:8.3；该类写字楼以人民币为基准的市场价格2000年1月1日至2000年2月31日基本保持不变，2000年2月31日至2000年5月31日平均每月比上月下降1%，以后每月比上月上升0.5%。试利用上述资料估算该写字楼2000年10月31日的正常市场价格。 六、房地产价值评估的市场比较法 （三）比较法适用的对象： 比较法适用的对象，是具有交易性的房地产，如房地产开发商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准厂房等。 而对于很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难以采用比较法进行估价。 六、房地产价值评估的市场比较法 （四）比较法适用的条件： 在同一供求范围内存在着较多的类似房地产交易。如在一些房地产市场尚不够发育的地区，就很难采用比较法进行估价。 即使在总体上房地产市场较发达的地区，在某些情况下比较法也可能不大适用，比如，可能由于某些原因导致在一段较长的时期内没有发生类似房地产的交易，或在农村等房地产交易发生较少的地区。 六、房地产价值评估的市场比较法 【例题12】需要评估某商品住宅1995年9月31日的正常市场价格，在该住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗已成交的类似住宅，有关资料如下表所示： 六、房地产价值评估的市场比较法 在上表的交易情况中，正（负）值表示可比实例的成交价格高（低）于其正常价格的幅度；不动产状况中，正（负）值表示可比实例的不动产状况优（劣）于估价对象的不动产状况导致的价格差异幅度。另知人民币与美元的市场汇价1995年9月31日之前为1:8.5，1995年9月31日为1:8.3；该类商品住宅以美元为基准的市场价格1994年6月1日至1995年3月31日平均每月比上月上升1%，1995年3月31日至1995年9月31日平均每月比上月下降1.5%。试利用上述资料估算该商品住宅1995年9月31日的正常市场价格。（如需计算平均数，请用简单算术平均） 七、房地产价值评估的成本法 （一）成本法的涵义及基本原理 1．成本法的涵义 成本法（cost approach），又称原价法、承包商法、重置成本法等。 它是以重新建造目标房地产或同类房地产的建筑物部分所须花费的成本为基础，扣除与新建筑物相比价值损耗的部分，再加上房地产基地地价来确定目标房地产价格的一种估价方法——积算价格。 从经济学涵义讲，成本法中的“成本”，并非一般的会计成本，它具有非常独特的涵义，即具有完全性、现时性和客观性。“成本”是指价格，即目标房地产在估价时点的重置价格。 成本法估价的基本原理是替代原则。 七、房地产价值评估的成本法 2．成本法的理论依据 从卖方的角度来看，成本法的理论依据是生产费用价值论，即房地产的价格是基于其“生产费用”，重在过去的投入。具体一点讲，是卖方愿意接受的最低价格，不能低于他为开发建造该房地产已花费的代价，如果低于该代价，他就要亏本。 从买方的角度来看，成本法的理论依据是替代原理，即买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花