房地产估价理论与方法培训课件.pptVIP

房地产估价方法——成本法 某成片荒地面积2平方公里，取得该荒地的代价为1.2亿元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期3年，贷款年利率3%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5%和10%，求该土地转让为熟地后的总价（假设建设成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成时即开始销售，销售费用在开发完成时投入）。 房地产估价方法——成本法 解：设可转让熟地价格为V 该荒地取得总价：1.2亿元＝12000万元； 土地开发成本和管理费用：2.5亿元＝25000万元 销售费用：V×2% 销售税费： V×5.5% 开发利润： V×10% 投资利息： 土地成本投资利息：12000×（1＋3%） 建设成本和管理费用利息：25000× （1＋3%） 可转让熟地总价：V＝12000＋25000＋ V×2% ＋ V×5.5% ＋V×10% ＋ 12000×（1＋3%）3 ＋ 25000×（1＋3%）1.5 3 1.5 7、适用于旧的房地产的基本公式： 房地产估价方法——成本法 旧的房地产价值 ＝房地产重新构建价格－建筑物折旧 ＝土地重新构建价格＋建筑物重新构建价格－建筑物折旧 旧的建筑物价值 ＝建筑物重新构建价格－建筑物折旧 房地产估价理论与方法———成本法 1、成本法的含义： 成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值的方法。 成本法的本质是以房地产的重新开发为导向来求取房地产的价值。 房地产估价方法——成本法 2、成本法的适用对象： 新近开发完成的房地产、可以假设重新开发的现有房地产、证载开发的房地产、计划开发的房地产。 对于很少发生交易而限制了比较法运用，有没有经济收益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产，如学校、医院、行政办公楼、军队营房等以公益、公用为目的的房地产，特别适用成本法估价。 化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场之类有独特设计或者只针对特定使用者的特殊需要而开发的房地产，以及单独的建筑物或者其装饰装修部分。 房地产保险和房地产损害赔偿。 房地产估价方法——成本法 3、成本法估价的操作步骤： 弄清估价对象的价格构成，搜集相关资料； 测算估价对象的重新构建价格； 测算估价对象的折旧； 求取估价对象的积算价值。 房地产估价方法——成本法 4、房地产价格构成： 房地产估价方法——成本法 运用成本法估价的一项最基础工作，就是要弄清估价对象的价格构成； 一个常规房地产项目一般要经历土地获取、前期工作、施工建设、竣工验收、商品房租售等阶段； 成本法估算中，需要估算出全过程发生的各项成本、费用、税金等必要支出以及正常的开发利润； 4、房地产价格构成： 房地产估价方法——成本法 以房地产开发企业取得开发用地进行商品房建设，然后销售所建成的商品房这种典型的房地产开发经营方式为例，将房地产价格构成分为土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润7大项，即： 房地产价格＝土地取得成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润 房地产估价方法——成本法 土地取得成本 取得房地产开发用地的途径： 市场购置 征收集体土地取得； 征收国有土地上房屋取得。 房地产估价方法——成本法 市场购置下的土地成本构成： 建设用地使用权价格（地价款）；采用比较法求取，也可采用基准地价法、成本法求取。 土地取得税费，包括契税、印花税、交易手续费等。通常是根据税法及中央和地方政府的有关规定，按照建设用地使用权价格的一定比例来测算。 某宗房地产开发用地的面积为5000平方米，容积率为2，市场价格（楼面地价）为800元／平方米，受让人需要按照受让价格的3%缴纳契税等税费，则土地取得成本为多少？ 土地取得成本=5000×800×2×（1+3%）=824（万元） 房地产估价方法——成本法 征集集体土地的土地取得成本： 征集集体土地的土地取得成本一般包括土地征收补偿费用、相关税费、地上物拆除费、渣土清运费、场地平整费以及城市基础设施建设费、建设用地使用权出让金等。 房地产估价方法——成本法 土地补偿费 耕地被征前3年平均年产值的6-10倍 安置补助费 每人补助标准为前3年平均年产值的4-6倍 地上附着物和亲苗补偿费 安排被征地农民的社保费 征集集体土地的土地取得成本： 土地征收补偿费用 房地产估价方法——成本法 ① 新菜地开发建设基金 （征收郊区菜地） 标准由省、自治区、直辖市规定。 ② 耕地开垦费（占用耕地） 省、自治区、直辖市的规定缴纳 ③ 耕地占用税（占用耕地）