三都县项目场调查分析及营销方案.docVIP

三都县项目市场调查分析 及营销方案 一、 宏观市场分析 （一）三都县概况描述 三都水族自治县位于贵州省黔南布依族苗族自治州东南部，地处“月亮山、雷公山”腹地，地跨东经107°40′至108°14′，北纬25°30′至26°10′之间。东邻榕江县、雷山，南接荔波，西界独山、都匀，北连丹寨。东西宽56公里，南北长78公里，距省城贵阳130公里，距州府都匀45公里，全县总面积2400平方公里。全县辖10镇11个乡270个村委会4个居委会2413个村民小组，总人口35.6万人，其中少数民族人口33.09万人,占总人口的96.73%；水族人口23.75万人,占总人口的66.71%。全国水族40.69万人，60%以上的水族人口居住在三都，县境内居住着汉、水、布依、苗、瑶等14个民族。夏蓉高速、国道321线和即将建成通车的贵广快速铁路横贯县境，美丽的长长的都柳江从三都境内流向广西，是西南省区南下出海的重要通道之一，也是桂林、贵阳、昆明达樟江国家级喀斯特森林保护区旅游线路上最便捷的通道。 HYPERLINK /image/b3508d138c79df946538db38 \t _blank \o 查看图片 ? ? （二）三都县宏观经济特点 1、经济快速增长，结构进一步优化 2、工业提速增效，支撑力增强 ? 3、财政税收大幅增长，金融平稳健康运行，经济质量进一步好转 ? 4、城乡居民收入有大幅提高 ? 5、招商引资成效显著，投资回落 6、商品市场繁荣，消费保持快速增长，居民生活质量明显改善 三都县2012年1-6月主要经济指标完成情况 　 绝对值 同比（%） 增速排名 备 注 GDP(亿元) 9.72 16.9 　 　 500万元以上工业增加值（万元） 7311 21 16 绝对值列14名 50万元以上固定资产投资额（亿元） 9.97 57.3 14 绝对值列9名 财政收入（亿元） 1.51 50.1 15 绝对值列12名 一般预算收入（亿元） 1.07 61.9 13 绝对值列11名 全部存款期末余额（亿元） 33.57 23.9 　 　 全部贷款期末余额（亿元） 12.579 19.1 　 　 新增就业人员（人） 2353 111.6 　 　 用电量（万kwh） 8028.63 -16.82 　 　 县市招商引资 　 　 　 　 ?? 签约项目（个） 24 　 　 　 ?? 签约资金（亿元） 109.27 　 　 　 ?? 实施项目（个） 12 　 　 　 ?? 到位资金（亿元） 15.31 　 　 　 （三）三都县房地产近年来市场特点 三都县房地产市场在近几年内取得了长足的进步，现阶段楼市开发情况喜忧参半，体现在以下几方面： eq \o\ac(○,1)、整体销售情况出现疲软状态 现阶段三都面市的房源销售停滞，各楼盘均反应出疲软的销售状况。 eq \o\ac(○,2)、楼盘品质不断上升 三都县在近几年内楼盘的品质不断的提升，体现在一是大规模的楼盘不断出现，且规模量越来越大。二是新的物业形态的涌现，现三都市场在原有多层的基础上，出现了高层电梯公寓的物业形态。 eq \o\ac(○,3)、楼盘价格不断攀升 三都楼盘价格在近几年以来，价格出现大幅攀升，市场均价从几百元/平米攀升到多层均价2900元/平米，电梯均价2500元/平米的历史高位。出现量价齐升的局面。 eq \o\ac(○,4)、新区初具规模 现阶段由于政府规划引导，三都新区的出现，形成一个崭新的新城区。 ⑤、高层住宅抗性大 三都县房地产市场由于起步晚，消费者对高层住宅的抗性比较大。 （四）2013年三都县房地产市场预判 2012年 在国际、国内经济形势以及国家宏观调控政策的影响下，三都房地产市场将步入短时间的调整期。从需求者的角度讲，部分改善型需求和投资型需求的购买行为将向后推迟，炒房者将因投机能力下降而不同程度地退出市场，首次购房的自住性需求将更为谨慎；从需求结构的角度，购房需求将向实用性的中小户型集中；从产品需求特点的角度，留存在市场当中的真正的住房需求者将会对房地产产品提出更高要求，因此未来市场竞争会更加激烈。 中国的经济还在向上发展，老百姓的消费潜力和要求也在稳步提升，中国城市化的脚步才开始，三都房地产市场长期向好的趋势不会发生变化。种种迹象表明，当前三都的市场需求还是旺盛，购买力也依然较强，市场缺乏的是信心。 在国家抗通胀，抗流动性过剩的经济背景下，在国家大力进行房价调控的政策背景下，结合全国近期房价基本面情况，三都房 地产市场我司认为应保持谨慎。具体原因如下： 1、三都县2012面市的房源销售滞后。2013年面世的房源即将推出，其房源供应过大，对客源需求量明显增大。 2、银行限贷政策的日趋严厉实施，客户获得贷款的门槛