地产市场调查和分析报告.pptVIP

公式 I1+（ I2 – I1 ） I1+︳npv1 ︳/( ︳npv1 ︳+ ︳npv2 ︳) * * 期望值法 概念 假设各参数是服从某种概率分布的相互独立的随机变量，根据经验对各参数作出主观概率估计，以此为基础计算项目的经济效益，通过对经济效益期望值、累计概率、标准差及偏差系数的计算分析，定量地反映项目风险和不确定性程度。 * * 期望值法的步骤 确定不确定因素或风险因素 估算每个不确定因素可能出现的概率 计算变量的期望值 计算方差和均方差 * * 期望值法案例 期望值法案例 　　 * * 决策树分析法 含义 决策树是直观运用概率分析的一种图解方法。 通常，对某一决策点来说，其各个可行方案皆如树枝般表现在图上。 决策树法主要用于对各方案的状态、概率和收益的情况进行比选，为决策者选择最优方案提供依据。 该方法特别适用于多阶段的决策分析。 * * 决策树的绘制 绘制决策树时，通常以方块（□）代表一个决策点，而以圆圈（○）表示机会点或可能情况点，决策点与机会点彼此交互出现，并以树枝状的直线连接。此外，当决策者面对决策点时（即到达□点），所考虑的交替方案必须是互斥的。 案例 * * 风险分析 第五节 * * 风险分析的内容 风险识别 风险估计 风险应对 风险评价 * * 常用风险分析方法 专家调查法 层次分析法 记忆模型 概率树 蒙特卡罗模拟 * * 复习思考题 1.简述不确定性分析与风险分析的关系。 2.为什么要进行不确定性及风险分析？ 3.什么是盈亏平衡分析？它有哪些局限性？ 4.为什么要进行敏感性分析？如何进行敏感性分析？ 5.敏感性分析的局限性体现在哪些方面？ 6.什么是概率分析？常用的概率分析方法有哪几种？ 7.风险分析包括哪些内容？ 8.常用的风险分析方法有哪些？ 9.银行效益评估包括哪些内容？如何评估？ 10.如何防范银行贷款风险？ 第七章 投资估算与资金筹措 总投资 固定资产投资 固定资产投资方向调节税 建设借款利息 流动资金 第一节 固定资产投资估算 第二节 流动资金估算 第三节 资金筹措 一、来源 1、自有资金 2、借贷资金 3、赠款 4、财政拨款 5、国际援助 二、评估 1、合理性 2、可靠性 3、能否满足目标 第八章 财务基础数据测算 根据项目可行性研究报告及调查研究，搜集整理有关数据和文字资料，并据此估算投产后企业的生产成本、销售收入和各项税金、利润、利润分配等有关财务基础数据，编制有关财务报表的一系列工作。 数据来源于项目前期准备工作及设计方案。 第一节 财务数据测算的内容、程序和要求 一、内容 1、项目的寿命期及计算期 2、项目总投资 3、生产规模 4、产品总成本费用 5、销售收入和税金 6、利润总额及分配 二 、工作程序 1、熟悉项目概况，明确测算目标，制定测算工作计划 2、搜集有关数据和资料 3、分析审查搜集的资料 4、进行财务数据的测算 三、要求 1、遵循经济法规 2、实事求是 3、立足现实 4、着眼未来 5、报表协调、衔接一致 第二节 产品总成本费用的测算 指项目在一定时期内为生产和销售产品而花费的全部费用。 由生产成本，管理费用、财务费用和销售费用组成。 1、分类 总成本费用、生产成本、单位产品成本 经营成本 可变成本与固定成本 2、产品成本费用的测算 （1）要素成本费用测算法 （2）项目成本费用估算法 第三节 产品销售收入、税金及利润计算 1、销售收入的测算 项目建成后各种产品或提供劳务所获的货币收入。 项目投产后各年能达到的生产能力有关 产品市场需求预测结果有关 产品种类与结构有关 产品销售价格有关 2、销售税金和附加的测算 1、增值税 2、营业税 3、消费税 4、资源税 5、城乡维护建设税 6、土地增值税 7、企业所得税 8、教育费附加 3、利润总额及分配的测算 （1）销售利润的测算 （2）投资净收益的测算 （3）营业外收入与支出的测算 （4）利润分配 第九章 财务评价 在测算各项财务数据的基础上，根据国家现行财税制度和市场价格，从企业角度出发，分析测算项目的效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，以考察项目的获利能力，清偿能力等财务状况，判断项目的财务可行性。 第一节 财务评价指标和基本报表 评价内容：财务盈利能力 项目清偿能力分析 评价指标：财务内部收益率、财务净现值、全部投资回收期、投资利润率、投资利税率、资本金利润率、借款偿还期、资产负债率等。 报表：财务现金流量表 损益表 资金来源与运用表 资产负债表 财务外汇平衡表（见表） 第二节 财务盈利能力分析 静态指标：