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新时期我国商业地产开发模式走向研究 　　摘要：我国房地产行业经过不断的发展，所取得的成就是非常辉煌的，尤其是商业地产从开发到现在依然保持着较快的发展势头。但是，从事物发展的两面性上来说，任何事物的发展都存在着利、弊两个方面，商业地产开发也不例外。近年来，商业地产开发存在的诸多问题日益凸显，已经逐渐影响到了整个行业的健康发展，因此，有必要对新时期我国商业地产的开发模式及其走向进行研究。　　关键词：新时期；商业地产；开发模式；走向；研究　　一、商业地产概述　　商业地产即从事商业活动、商务活动或者是提供娱乐、休闲等服务的收益类房地产。商业地产，作为商业用途的地产，广义上是指各种非生产性、非居住性的房地产，包括办公楼、公寓、会议中心，以及商业、服务业的经营场所等等；狭义的商业地产是专指用于商业、服务业经营用途的房地产形式，仅包括零售、餐饮、娱乐、健身、休闲设施等，它在开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途上，有别于住宅、公寓、办公楼等房地产形式。这里将商业地产限定在狭义范围之中。　　二、商业地产开发模式　　只租不售　　在物业建成后形成独立产权，通过招商合作，以租金作为主要收入来源的运营模式，有利于统一的经营与管理。商业地产以出租作为唯一开发模式时，项目可行的前提是开发商必须先通过融资筹措到足够的资金，使该项目建设完成并投入运营。采用出租模式时，项目的规划、建设、招商、经营管理等都是专业性极强的工作，因此，开发商应该具备经营商的管理能力。“只租不售”模式既可委托专业机构进行出租招商，也能自行搭建招商队伍进行招商。它主要有整体租赁和分零租赁两种，其中整体租赁是开发商将物业整体出租给一家企业，由该企业进行规划与经营，开发商向企业收取约定的租金，商场的具体经营与管理由企业自行负责；而分零租赁的规划设计、经营管理都应统一运作，从而使其潜在运营风险通过规划、加大招商力度等合理手段得以规避。　　只售不租　　只售不租就是以销售最大化为最终目标，它的特点是能快速回笼资金，使得开发商在项目开发过程中的资金压力大大缓解，短期见效非常快，适合资金实力不是非常雄厚的公司。但是商业地产一旦被分割出售，就意味着一个完整的商业设施在所有权和经营权上被彻底分割，由小业主出租或者自己经营，就很难达到管理上的统一，无论在业态配比、经营档次上都很难达到最佳，而且无法实现统一对外宣传形象，大大降低商业物业的升值潜力。这种模式常用于楼群商业、部分专业市场等，这种模式若用于购物广场、商业街，必然导致其价值无法充分体现，甚至会出现大量的空置商铺。这种模式常被商业地产开发实力差，资金、人才、管理经验不足的中小开发商运用。　　租售结合　　这种模式是指?_发商将开发出来的商业物业出售一部分，以收回投资成本，余下的资产开发商自己组建管理公司或聘请专业的管理公司来出租经营，以赚取后期的营运利润。目前，在国内主要采取“地产大鳄+商业巨头”的形式。即开发商在开发商业地产之前，就与知名商业企业结成战略联盟，房地产商在受让土地后，规划前，充分考虑项目商圈的市场需求，并和与其相适应的一家或若干家商业企业确定合作关系，在开发过程中，让这些企业参与相关的规划工作，最终使整个开发经营在投资估算、商圈分析、市场定位、业态组合、经营收益与风险控制等多方面更合理、更科学。商业巨头的稳定租金可提高商场整体经营的稳定性，房地产商可以借助商业巨头的品牌效应加快中小店的招商进度，房地产商的主要利润来源就是这些中小商业机构的租金，同时通过商业巨头树立开发商企业自身的形象，减少了对建设周期和资金统筹的影响因素，使投资估算更准确。　　不售不租，自主经营　　不售不租是指商业地产开发商对旗下的商业物业不售不租，采取自主经营模式，即商业地产开发商直接介入百货、超市、家居等零售行业。此种模式在国内的商业地产开发中采用得较少，成功的例子也较少。开发商自主经营，即开发商既是所有者，同时也是经营者，从理论上说在商业经营管理中应具有一定的优势，但是，由于房地产开发与商业经营隔行如隔山，导致很多商业地产开发商在尝试商业运营时失败。一些商业地产开发商在经营零售商业时，一般都是从现有的百货商场聘请管理人员，凑成管理团队，没有真正掌握商业地产的运营规律及其精髓，经营失败者不在少数，在国内有不少房地产开发商自营百货以关门告终。　　三、新时期我国商业地产开发模式走向　　采用只租不售模式　　商业地产开发采取“只租不售”的模式将更加有利于项目的总体规划、经营管理及资源整合。从商业地产的国际开发惯例上来说，很多实力较强的开发商都是采取“只租不售”的开发模式，并在后期的经营上对产品进行统一招商、实施统一管理，主要是以持续有效的经营管理来提升整体项目的商业价值。当前，我国上海、杭州等地的诸多开发商都开始走回头路，把曾经卖出去的商铺