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某花园营销策略解构

;CONTENTS;;总货量:1005套;名: 树立项目高形象及高知名度 充分提升项目品牌及发展商品牌;;“短低开”, “快高走”;项目价格权重分析 ;根据项目的权重的分析表来看,我们所选案例的性价比在0.10-0.12之间,而根据本案的总评得分排比,我们的性价比就基本参照在总评也在7分以上的桂花小镇、苏建阳光城、金海岸、中港城,即我们的项目性价比基本在0.10-0.12之间,推算出: 本案的性价比相对价格区间在7480-9249元/平方米,即市场竞争中位均价线基本在7480万元/平方米,而入市时最高均价在9249元/平方米;考虑到本案的价值提升因素,并且入市时机为2011年中旬,在市场正常的情况下价格将稳步提升,因此暂且将本案的均价总体目标最终在9000元/平方米左右。 这是一个相对比较稳妥的能取在市场预期的一个市场价格,至于在实际销售过程中价值空间的提升的问题,也都是以先保证市场基础为前提条件的,因此百马建议:本案的入市或首批推出的均价应为:8000元/平方米,经过后期的拔升,最终将本案一期的总体目标锁定在 9000元/平方米以上。;;房型编号;由于本项目两房比例占到63.6%,因此2房的销售情况决定了本项目一期销售的成败,而我司认为110-115平方米的两房在市场的不具明显的竞争优势,面积过大,总价明显高于周边项目两房,将给销售带来抗性,我们建议将两房改成更具功能性的2+1房,增加项目卖点,同时针对面临同样问题的1房和3房我们也给出一些修改意见;房型;优化后的小三室户型范例;优化后的大三室户型范例;与绿化相结合,尽量扩大自然采光面积,采光井与景观小品、绿化结合,形成园林式地下车库。;;楼号;B; 不同户型穿插销售,满足各阶层需求,避免产品单一流失客户。 不同产品交替推售,规避同类产品推量过大而导致销售受阻。 每批建立各自的价格标竿每一批推售时通过价格杠杆来控制各户型走势。 最有竞争优势的放在最后销售,实现价值最大化。;;;销售准备期:2011.02. ~2011.03. ;企划推广工作:; 媒体策略;活动营销 :;阶段目标:;销售工作落实: 所有销售人员就案场管理制度、客户接待流程、房地产基础知识、项目基本概念、产品特点、销售说辞等进行系统的培训和考核,建立起案场规范的管理体系和销售考核机制 ) 根据客户接待和蓄水情况调整项目价格系数表和一房一价表,制定出具体的销售政策及优惠政策,明确推案量 。;目标:高端形象入市,引起关注,吸引来人 策略:仅以户外为主,结合活动营销的方式,告知开盘信息,奠定形象基础。 ;活动营销 :;所推房源; 开盘前之前做好所有客户的邀约工作 最终确定本次开盘销售政策; 完成所有销售人员的现场开盘培训,并做好实战演习; 提前准备好开盘所需相关物料准备,做好房源销控。 ;楼号; 媒体策略;零距离感受天胤巅峰品 ——既皇家花园开盘仪式;银洲·皇家花园豪华样品屋体验盛会;证言式营销 主角:南通各个行业的意见领袖,通过证言式营销,造成项目在业界的影响力 形式:硬广软做,以真实的人物和案例证明项目价值;持续结尾期:2010.10---2011.4;企划推广工作:;楼号; 媒体策略;银洲·皇家花园 — 样板房创意设计大赛; 新老业主新年酒会 — 暨皇家花园客户答谢会;楼王亮相及二期衔接期:2011.12. ~………… ;*;业主投资理财沙龙;综述: 根据不同的时间节点和市场变化, 销售策略制定以市场需求出发为基础, 才能达到预期的效果, 本项目销售争取提前完成销售任务, 即使在市场震荡激烈的条件下,我们也力争做到项目销售利润最大化。;;成就卓越的项目, 需要卓越的团队!;【百马的差异性管理模式】;第一、在内场(销售中心)的客户接待管理上,我们采用一对一,点对点的服务模式;【所有来访客户一律录入统一的EXCEL表格】;第三:公司统一配备销售中心来访来电登记本和个人客户资料跟踪表。;5:现场形象管理;【打造属于皇家花园的专属销售团队】;皇家花园的团队定义就是高端公寓的销售团队!他截然不同于普通住宅的销售队伍,与它们存在很大的差异性,它的差异性主要来源于皇家花园客户的前瞻性尊贵性,因而皇家花园的团队对于自身综合知识的要求更高!主要体现在以下:;《论语》中孔子曰: ;第二、在人员配备到位后,我们必须高效的整合及利用公司的资源,以实现打造皇家花园的“狼族”。;1. 岗前能接受销售中心新一轮全方位的培训,包括公司的企业文化、规章制度、管理条例、房地产的基础知识、销售技巧、成交技巧、优秀心态等,以达到员工对企业的认同及提升房地产领域综合知识。;培养物业顾问与高端

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