房地产企业纳税及会计处理.doc

PAGE \* MERGEFORMAT 9 房地产开发企业纳税及会计处理 一、房地产开发企业设立阶段 （一）涉及的相关税种 1、印花税： ① 营业账簿： 总账应纳印花税金额=（实收资本+资本公积）×0.05% 其他营业账簿按件贴花，每件5元。 ② 权利许可证照： 工商营业执照等权利许可证照，按件贴花，每件5元。 ③ 土地使用权合同： 房地产开发企业设立阶段，若接受出资人的土地使用权出资，对土地使用权出让合同（转让合同）按产权转移书据征收印花税，按合同记载金额的0.05%贴花。 2、契税： 房地产开发企业设立阶段，若接受出资人的土地使用权等不动产出资的，接受出资的房地产开发企业应按照土地使用权等不动产的成交价格的3%至5%适用税率交纳契税。 注：契税是土地、房屋权属转移时向其承受者征收的一种 HYPERLINK /view/36890.htm \t _blank 税收，在中国境内取得土地、房屋权属的企业和个人，应当依法缴纳契税。 （二）会计处理 房地产企业设立阶段的会计处理与一般有限责任公司设立阶段的会计处理相同。 【例题】甲、乙、丙三公司共同出资设立东方房地产公司，公司注册资本为10 000 000,元，甲、乙丙、持股比例分别为50%、30%、20%。甲、乙以货币资金出资，丙以设备进行投资，该设备的公允价值为2 100 000元。20*9年3月20日，东方房地产公司如期收到各投资者一次性缴足的款项，丙于20*9年5月6日办妥财产转移手续。 根据上述资料，甲、乙将资金存入临时验资账户时，依据银行进账单回单，账务处理如下： 借：银行存款验资户 8 000 000 实收资本甲公司 5 000 000 乙公司 3 000 000 丙公司办妥财产转移手续时，依据财产转移清单和评估确认价值证明文件，账务处理如下： 借：固定资产 2 100 000 贷：实收资本丙公司 2 000 000 资本公积资本溢价 100 000 二、房地产开发企业获取土地阶段 （一）涉及的相关税种 1、契税： 房地产开发企业取得土地使用权，依据国有土地使用权出让（出售）成交价格按照3%至5%适用税率交纳契税。以自有房产作股投入本人独资经营的企业，免交契税。 对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。 2、印花税： ① 对土地使用权出让、转让合同，按合同记载金额的0.05%贴花； ② 对房产证、土地使用证等权利许可证照按件贴花，每件5元。 3、耕地占用税： 获取的土地符合耕地条件的，依据实际占用耕地面积，按照适用税额一次性缴纳耕地占用税。耕地占用税中“耕地”是指用于种植农作物的土地，占用前3年内曾用于种植农作物的土地，也视为耕地。 4、城镇土地使用税： 土地使用税税额为差额幅度税额，按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米土地使用税年应纳税额。 全年应纳税额=实际占用土地面积（平方米）×适用税额 土地使用税按年计算、分期缴纳。新征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税；新征用的非耕地，自批准征用的次月起缴纳土地使用税。 （二）账务处理 1、取得土地使用权 借：开发成本——土地开发（房屋开发）——土地征用及拆迁补偿费 贷：银行存款、应付账款等账户 2、房地产开发企业取得土地使用权缴纳的契税、耕地占用税视取得土地使用权的用途计入不同的会计账户，印花税、土地使用税直接计入管理费用。 ① 用于土地开发或房屋开发的，借：开发成本——土地开发（房屋开发） 贷：银行存款、应付账款等账户 ② 取得自建用房的土地使用权，借：无形资产——土地使用权 贷：银行存款、应付账款等账户 【例题】20*8年6月，东方房地产公司取得85亩的土地使用权用于商品房开发，价款2 500万元，契税征收率为4%，当地政府规定的耕地占用税税额为22.5元/平方米，通过银行转账支付土地出让金及相关税费。 （1）支付土地出让金时： 借：开发成本房屋开发土地征用及拆迁补偿费