市场研究报告纲要.pdf

重庆大学建设管理与房地产学院 项目概况 一、开发商：重庆市恒运房地产开发有限公司 二、项目概述 本项目位于重庆市渝北现代农业开发园区内，其位于渝北区回兴镇境内，与 重庆市北部新城接壤。距重庆机场 3 公里，距重庆市约 8 公里，距重庆市寸滩深 水港 2 公里，机场高速公路贯穿园区，并与 212 、渝长、渝黔、渝合、渝遂高速 公路相通，极具区位、交通和地理优势（见项目所在地示意图所示）。 项目占地 350 亩，呈不规则形状。场地东西宽度约为 673 米，南北宽度约 374 米，由浅丘丘包、沟湾和肖家河河谷构成浅丘沟谷地貌。场地东面是国家安 全局的规划用地，北面即将修成一条通往双语学校和机场高速公路的大道，而且， 一条不收费的经开大道明年就要通车，其距场地只有 200 米左右。肖家河从场地 南侧流过，为常年性小河。 项目用地 项目所在地示意图 1 重庆大学建设管理与房地产学院 根据项目地理、位置等方面的特点，以及结合别墅市场调查的情况，决定将 其定位为“美国乡村别墅”，以毗邻和双跃式联体别墅为主。 2 重庆大学建设管理与房地产学院 项目投资背景分析 一、我国目前房地产发展形势分析 1．当前房地产市场的主要特点 （1）房地产交易淡季不淡，交易业务量增长较快 在4～6月里，往往因节日相对集中等原因，历来都是房地产交易的淡季。 而今年1～4月份，28个大中城市的房地产转让、租赁、抵押等交易业务量增长 较快。大连、武汉、哈尔滨等城市交易业务量高速增长，如武汉市商品房销售面 积、存量房转让面积、房改房上市面积分别比去年同期增长了137％、92.7％、 89.3％。上海今年1～4月份商品房销售面积、存量房转让面积分别为524万平 方米、191万平方米，比去年同期增长52.8％、33.6％。 （2）存量市场开始启动，并带动增量市场发展，二、三级市场联动的格局 初步形成 从住房二级市场开放以来，存量房市场交易逐渐活跃起来。今年1～4月份， 宁波市三区存量房交易成交3580件，达到1999年同期的7倍，成交面积为21.66 万平方米，成交金额3.74亿元，现平均每个工作日有43套存量房成交；广州商 品房销售面积与存量房转让面积之比为6：1，而去年同期则为 13：1。在存量 房交易中，房改房上市的增长幅度较大，上海今年1～4月份房改房上市成交面 积55.636万平方米，成交金额为12.22亿元，分别比去年同期增长了95.08％、 92.14％；长春市房改房上市成交占同期存量房交易面积的28％。存量房交易的 日益活跃大大改善了“增量市场唱主角，存量市场唱配角”的市场结构，带来了 房地产二、三级市场的联动效应，形成住房消费市场的良性互动。 （3）房地产价格稳中有升 从28个大中城市的市场交易情况来看，今年1～4月份房地产均价基本呈现 稳中有升的趋势，但各类房地产价格则有升有降。在住宅类商品房中，普通住宅 价格一直呈稳健的上升的趋势，高档公寓、别墅价格较去年同期有所下降；商业 营业用房价格比去年同期有小幅的攀升；办公楼价格则比去年同期价格水平略有 下降。 3 重庆大学建设管理与房地产学院 房地产均价稳中有升，给了开发商投资的信心，也给了消费者入市的信号， 这无疑会从投资和消费两个方面推动房地产业的发展。但同时应注意，今年1～ 4月份商品住宅新开工面积5654.62万平方米，比去年同期增长35.51％，商品 住宅在基数较大的情况下新开工面积大幅增长以及商业营业用房