嘉兴绿地新都会项目商业定位报告2011017.pptx

;;;秀洲商圈;中心城区商圈;中心城区商圈——江南大厦;;;;中心城区商圈，商业林立，发展较为成熟， 购物中心、百货、步行街、批发市场等不同的商业形态组成的商圈， 满足全市不同客层需求，成为消费聚集地； 市中心丰富的商业形态，极大分流着本案周边的客群……;近郊成熟商圈;秀洲商圈;秀洲区商圈——江南摩尔;江南摩尔零售以中档、中低档居多相对餐饮和休闲娱乐的比例高、体量大;江南摩尔餐饮品类丰富，首个室外儿童娱乐设施，以特色化聚集人气;秀洲商圈——大润发超市;南湖商圈;重点规划区域，高端住宅集中区，人口基数充足，消费客层档次较高 区域未来商业发展潜力巨大，购物中心林立，商圈将逐步发展成熟;南湖商圈——中港城;;特色业态;南湖商圈——欧尚超市;超外业态展示;南湖商圈——汇金广场;南湖商圈——万达广场;重点规划区域，高端住宅集中区，人口基数充足，消费客层档次较高 区域未来商业发展潜力巨大，购物中心林立，商圈将逐步发展成熟;市场分析对本案的启示： 近郊商圈逐步成熟发展， 依托“大卖场”主需求业态，快速聚集人气， 依托“餐饮”、“休闲娱乐”做旺人气，做旺商圈; 1、中心都市商圈抗竞争力强 集交通优势 / 消费购物习惯 / 百货零售品牌强 / 客群涵盖面广； 2、大卖场、餐饮是带动商业初期发展的必然利器 以秀洲、南湖近郊商圈为例，大卖场、餐饮成为商圈初期发展的聚人气业态；;先分析项目周边商业环境;通过对本案周边环境分析客流分流分析， 对本案直接、间接影响的商业，基本以“超市”为主， 以本案的体量来衡量，“超市”不会成为本案的核心竞争力……;从图示来看，本案区域周边客群主要分为内主要客群共分为5类，分别为：;项目主力目标客群，消费水平偏中档/中高档，以基本家庭生活需求为主;市场小结;;定位策略：;主题定位;主题方向;定位维度;沃尔玛购物广场;餐饮 机会点分析;业态定位策略;业态定位之超市;业态定位之餐饮;定位维度;业态定位之休闲娱乐;业态定位之生活配套;业态规划;案例：河南开封美食城;餐饮业态规划（300m2以上餐饮业态规划）;生活配套规划;楼层;招商政策建议;三年运营成本： ①人力成本：按员工30人计算，5000元/人/月。则人力成本：180万 ②办公耗材成本：30万/年 ③不可预测费用：50万/年 ④商场活动费用：100万运营成本：360—400万/年 三年运营成本1080—1200万;