二手房交易培训课件.ppt

房产部经纪人岗前培训—税费计算 * 详解北京市二手房交易所涉及 税 费 二手房交易税费详解 目录 二手房交易税费计算 房产经纪业务收费标准 一、北京市二手房交易中涉及到的税费 共有八种： ①印花税（包括交易印花税、房产证印花税） ②契 税 ③营业税 ④城市建设维护税、教育费附加税 ⑤个人所得税 ⑥土地增值税 ⑦土地出让金 ⑧综合地价款 一般所说营业税是这三者 的合一 买卖双方各交什么税？ 印花税 买方 契 税 土地出让金 印花税 营业税 卖方 个人所得税 土地增值税 综合地价款（经济适用房） 土地出让金（按优惠价或标准价购买） 一般税费、特殊税费 ①印花税 ②契 税 ③营业税 ④个 税 ⑤土地增值税 ①土地出让金 已购公房特有 特殊税费 ②综合地价款 经济适用房特有 一般税费 二、各项税费解释 1、印花税 概念解释：印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税，这里特指交易印花税 纳税人：买卖双方 税率：以前是0.05%。自2008年11月1日起，免征 征收范围：所有二手房交易 2、契税 概念解释：契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。 纳税人：买方 税率：普通住宅：90㎡以下税率为1% 90㎡以上140 ㎡以下1.5% 非普通住宅：税率为3% 契税征收有哪些优惠政策？ 优惠一：土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，其成交价格没有超出土地、房屋补偿费、安置补助费的部分，免征契税；（比如拆迁户可免契税）； 优惠二：城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税； 优惠三：按《继承法》规定的法定继承人继承房屋权属，免征契税； 优惠四：居民上市出售已购公有住房前后一年内新购各类商品房，按新购商品房与出售已购公房成交价的差额计征契税； 优惠五：房屋交换价格相等的，免征契税；交换价格不相等的，由多交付方缴纳款； 优惠六：对于夫妻离婚，因财产分割涉及房屋所有权证变更登记，免征契税 。 3、营业税 概念解释：营业税是对有偿提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人,就其营业收入额征收的一种税。 纳税人：卖方 税率：成交价×5.5%或差额×5.5% 营业税缴纳细则 1、产权证不满2年的普通住宅交易时，营业税按差额×5.5%计算，其中产权证时间以取得房产证或契税完税证明为准； 2、对个人购买普通住宅超过2年（含）转手交易的，销售时免征营业税； 3、产权证不满2年的非普通住宅交易时，营业税按成交价×5.5%计算； 4、产权证满2年的非普通住宅交易，营业税按差额×5.5%计算； 4、个人所得税 1、税种解析：个人所得税是对个人(自然人)取得的各项应税所得征收的一种税，房屋出售所得也是应税所得之一 2、纳税人：卖方 3、税率：成交价的1%或差额的20% 注：（1）差额20%的计算公式为=（转让收入—购房 原值—转让环节交纳的税费—合理费用）×20% 公式中的几个概念解释 ——购房原值：商品房购房原值是指购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费 ——合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。 注：虽然第二种计算方式可以扣除一些费用，但也不是无限 制的扣除，国家规定最高扣除额为： （1）已购公有住房、经济适用房扣除限额为房屋原值的15%； （2）商品房及其他住房扣除限额为房屋原值的10% 个人所得税的优惠政策 优惠一：对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税 优惠二：对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人