地产新政下的房地产策划新思维.ppt

* * * * * * * * 保利地产的成功上市，意味着企业打通了资本运作渠道，将有效降低公司资产负债率，财务抗风险能力和偿债能力也明显增强，资本结构得到改善。同时，由于资产规模的扩大，将使公司的综合竞争实力和盈利能力再次实现跃升。 　　据透露，未来5年保利地产集团将确保每年3－5个城市的扩张速度，在2010年前完成在20－30个城市布点。去年，公司董事总经理宋广菊曾谨慎地表示，未来保利地产将立足广州，向全国展开规模性扩张，人口超过300万的城市保利都要布点。争取用10年时间，使保利地产进入全国10强。 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 有关专家指出，在我国的城市化进程中，多数农民将住在就地发展起来的小城镇中，不会较多地增加城镇住房数量。估计前面计算的因城市化所需要增加的住房数，要核减一半多。 * * * * 据日本统计，从1970年到1990年的20年里，日本的住宅每年建设面积没有什么增加，但通过对传统生产方式的革新，住宅及相关产业创造的增加值增加了16倍。 * * * * * * 重庆市规定：超出土地出让合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，按照出让金总额的5%依法征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工。 * * * * * * * * * * * * * ?1、要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。各级城市（包括县城，下同）人民政府要编制住房建设规划，明确“十一五”期间，特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，并纳入当地“十一五”发展规划和近期建设规划。各级城市住房建设要在2006年9月底前向社会公布。直辖市、计划单列市、省会城市人民政府要将住房建设规划报建设部备案；其他城市住房建设规划报省级建设主管部门备案。各级建设（规划）主管部门要会同监察机关加强规划效能监察，督促各地予以落实。 【点评】：要将住房建设规划报建设部备案，从源头上加强了对房地产市场的宏观调控。 * 【点评】：在整个15条意见中，对建筑面积的规定将对房地产开发商产生最长远的影响，但不排除大户型住宅将来由于稀缺反而价格上升的可能性。而要达到70%这一指标，对于大中城市而言，政府至少要建设超过50%的中低价商品房和经济适用房。近期市场中受影响最大的应该为已审批但未取得施工许可证的项目。 * 【点评】：在整个15条意见中，对建筑面积的规定将对房地产开发商产生最长远的影响，但不排除大户型住宅将来由于稀缺反而价格上升的可能性。而要达到70%这一指标，对于大中城市而言，政府至少要建设超过50%的中低价商品房和经济适用房。近期市场中受影响最大的应该为已审批但未取得施工许可证的项目。 * 【点评】：这条意见的效果将会马上在市场上体现出来，卖方为了转嫁营业税，会提高房价或税费由买方承担，相当于二手房将变相涨价；同时，由于此项措施的出台，部分售房者将会转卖为租，房源量也将有所减少。二手房市场的成交量将面临一次低潮。 * 【点评】：房地产开发企业项目资本金比例必须达到35%以上，这是上一轮调控时就已经实行的政策。此次重申，说明国家对此将加大力度，房地产开发企业也将面临一次洗牌。 助推地产行业兼并热潮，小开发商将迅速退出竞争； 新政策来势如电，对于大量囤积郊区土地而采取滚动开发策略的中小开发商，打击是致命的，撤离亦要果断。但是对于外地和本地的大开发商，则是一个进入竞争的战略契机，即以整合兼并和低价收购的方式，迅速盘回位置和配套优越的城郊地块，实现造城计划。中小开发商如果不想被市场淘汰，唯一的办法是剥离回收周期较长的地块，集中资金开发近城项目，通过产品创新赢得生机。 * 【点评】：该条主要针对的是房价上涨过快城市的房地产市场，而对于重庆房地产市场而言影响不大，因为目前重庆市场基本上执行的均为首付款三成的付款方式。 * 【点评】：市场出现同一区域高档和中低价商品房共存的局面。郊区盘开发成本和风险骤增，郊区大盘神话不再郊区城市化的主要途径就是房地产开发，而郊区低廉的土地和容积率规划，给众多开发商创造了一个又一个郊区财富奇迹，以及城市水平扩张的样板。如广州番禺郊区城市化成就的奥园、锦绣香江、星河湾等传奇人居，具体到长沙的麓山别墅、汀香十里等正在执行的项目，将从2006年开始嘎然而止。由于套型面积的限制，在郊区开发大盘将存在明显的客户量不足、推盘周期加长、前期基础投入加大等风险。中大户型出现供应断层，别墅产品的二级市场交易量将递增； * 【点评】：对闲置土地处置态度的严厉管制将会对开发商产生比较大的影响。然而，从以往来看，国家并没有大规模处置两年内没有开工的土地。所以这一措施是否能够达到预期目标，体现真正的效果，将主要取决于地方政府