深圳坪地项目前期策划方案.doc

一、龙岗住宅市场基本概要 ⒈2005-2008年市场供求关系 ●在区域市场尚未被完全开发之前，片区市场供求总体仍会保持平衡。 ●由于经济产业结构短期内总体不会有太大的变化，置业结构仍维持哑铃状结构，中档需求进一步增加。 ●进入到新的市场时期，产品、营销、服务均有大的提升，实现质的市场变化，呈现螺旋上升的特点。 ●在城市化发展迅猛及交通大幅改善的情况下，可能会促成市场格局发生突变，即区域市场被打破，中高档住宅及住宅投资需求市场大量增加，需求呈现多元化发展。 ●由于城市化发展，未来土地供应情况尚不明确，供应市场的变化也有可能化解相当的需求增量。 ⒉龙岗片区住宅市场概况 龙岗住宅市场近几年呈现波浪式发展的特点，即整体市场由布吉向横岗，再到龙岗过渡，中心城短期内仍属于典型的区域市场。 住宅方面，龙岗片区市场仍集中在布吉、横岗和龙岗三个地方，其中，布吉镇的市场范围主要包括布吉、罗湖两地，横岗镇由于中海及未来振业项目的吸引，降低了市场被分流的局面，主要以当地及开发商吸引的部分关内客户为主；龙岗中心城及龙岗镇仍保持对于周边区域，如周边镇、大鹏半岛及惠州、东莞部分地区的影响，但横岗镇不包括在内。 在龙岗中心城与龙岗老镇之间，中心城居住条件明显优于老镇，两者之间的市场是分流与被分流的关系，在产品上有一定互补。 商业方面及住宅投资部分，市场不太受限，客户来源相对较宽泛。 虽然有道路及地铁等因素影响，但在未来两三年内，市场格局基本稳定，难有大的改观，除了布吉、横岗持续有一定量新盘推出外，龙岗位置遥远的感觉也不易消失。 二、龙岗片区市场房地产特征 本项目在筛选合适的发展方向时，不能回避整个区域具体的市场环境。以下关于该区域环境及市场的概要描述将包含有城市经济、房地产、消费及未来区域发展趋势等诸多内容。 特征1、居住市场仍是主流，多元投资市场发展迅速 龙岗（主要是横岗以东）是一个比较典型的居住型区域市场，居住气氛较浓，住宅远比办公楼和商业项目好消化得多，打个不恰当的比喻，还处于“社会主义初级阶段”，主要解决的问题是“安居乐业”。其次，部分先富者的投资意识也在积累和发展中，由初期的“商业投资”到现在的“住宅投资”，再到外区的投资客开始进入，投资市场的增长不容忽视。概括而言，主流市场仍以居住为主，多元化投资市场也在迅速发展中，有增速加快的趋势。 特征2、政府引导作用降低，自发式引导蕴藏市场风险 龙岗区政府推出的具有影响力和带动作用的事情，就是进行中心城的开发建设，这已经成为过去时，对于深惠路沿线及龙岗老镇的建设改造，还没有有明显的成效，包括以商贸带动发展等设想，也无法在短期内产生作用。目前来看，唯一较具影响的主要是深惠路改造和地铁3号线建设，有明确的时间表。 特征3、商业环境短期内不成熟 大商业进驻本区是着眼于未来几年后的市场，目前主要是抢占地盘，需要依靠实力支撑前几年的苦日子；社区商业（临街独立式商铺）也看中这些，投资客是买未来的收益，所以中心城的商业发展具有一定的畸形，即商业投资者不少，但商业经营惨淡，与人口总量及消费能力均不匹配。现阶段为何开发商具有较大风险？我们认为主要的风险来自于市场庞大的商业存量，新推商业项目无疑将面临消化速度慢和商业售价不高的问题，具有很高的市场风险。 特征4、龙岗以东各老镇均受益于中心城的发展 中心城与龙岗以东各老镇的关系是水乳交融的，许多利益可以共享，但又有各自的特征，具有很强的互补性，两者有某种分工协作的默契。中心城在楼市中的主导作用非常大，具有定位的作用，在整个区域的产品水平、价格及其他方面均有制定标准的条件，其它各镇因此受益，跟着水涨船高。但老镇也具有自身不可替代的功能，对于中心城而言，在产品类型上可以说具有很强的弥补性。主要体现在以下几方面： 一是中小户型产品具有很大的市场空间。由于中心城的住宅产品大多为偏大户型，中小户型产品非常少，这部分市场空缺正好由龙岗老镇来承担，不存在与中心城之间的明显竞争，而面对的市场需求却很大，加之供应量一直不是很多，市场销路比较好，价格也日渐看涨，是一种较理想的物业类型。 二是商业产品，包括商业项目和居住区商业两类。目前，龙岗老镇的商业基础比中心城要好，相对来说，无论是位置交通、商业聚集量、经营人气、投资回报等均有一定条件，因而商业风险较中心城要低，在商业方面获得较高价值可能性也更高一些。 三是投资类产品具有较大的生存条件。除了以上所述小户型住宅及商业产品外，其他类型的投资选择也相对比较多。 特征5、投资市场增长迅速，但市场缺乏新的投资品种 中心城区域投资市场的增长很明显，不仅有传统的习惯，也有大环境大趋势的推动。在这里，居住着许多潮汕籍、客家籍居民，传统上有经商和投资的习惯，买商铺，或者二次购房，在很早以前就有，这里的房产，有不少空置，但不怎么影响实