商业街开发模式及经典案例分析.pdf

商业街开发模式探讨 商业街开发模式探讨 目 录 第一部分：前言 第一部分：前言 第二部分：大型开放式商业街开发模式 第二部分：大型开放式商业街开发模式 第三部分：社区商业街开发模式 第三部分：社区商业街开发模式 2 第一部分 第一部分 前 言 前 言 商业街开发是商业地产开发获取资金平衡最有效途径之一 在国外，商业地产项目是由各类基金来支持和开发的，在这一背 景下，其长期收益型物业占据了一定的份量，而我国商业地产融资压力 巨大，销售商铺往往成为重要的回款手段。在国内市场，对于更多的开 发商来讲，如果不卖商铺是不切实际的，同时我国向来就有着 “一铺养 三代”的商铺投资传统，可以说，商铺是最受欢迎的房地产投资种类， 有着广阔的投资市场。在商铺受到投资市场如此追捧、可以回笼资金的 情况下，让中国的商业地产开发商走 “收益型”、 “完全持有型”之 路，这是不合乎当前的中国国情的。即使像万达、宝龙这样国内商业地 产龙头开发企业，也需要销售商业街区来回收资金，获得项目资金 的平衡。 4 街区开发是销售型商业地产开发最佳选择 “商业地产一卖就死”，这似乎是行业的一般定律。其实，商业地产 不存在 “一卖就死”的所谓定律，从深圳东门步行街，常州南大街到武汉 的光谷步行街，长沙黄兴路步行街以及江汉路万达广场，从中国义乌小商 品城到中国虎门富民服装市场、深圳华强电子市场，销售火爆，经营兴旺 的商业地产项目比比皆是，关键是要看什么商铺可以卖，什么商铺不可以 卖。从目前看来，商业街区商铺的销售可行性，无论是开发商、投资者还 是商家，大家都是比较认可的。一方面由于商业街属于独立收银独立经 营，相互之间影响较小，符合常规街区式业态经营需要，销售后的经营风 险最小；另一方面，商业街的商铺是最受投资追捧的投资产品。 5 商业街开发，并非一“开”就“发” 商业街并非一开就发，国内前几年开发的很多步行街成了 “不行 街”就是很好的佐证，因此商业街的开发也是必须充分重视项目的整体定 位、业态组合、规划设计，招商及后期运营，商业街的开发才能取得成 功，否则销售商铺回笼的现金是会 “咬”人的。 因此商业街要开发成功，首先要选择好开发模式，目前商业街开发 有以下几种模式可供选择：社区商业街、省会城市区域商业中心街区、地 级市商业中心街区以及地下商业街。 6 第二部分 大型商业街开发模式 第二部分 大型商业街开发模式 1、商业街开发定位避免盲目追求高档次，定位档次力求大众化 商业街消费群体以年轻人群与城市普通大众消费为主，消费能力 相对较低，因此商业街定位商业街开发定位一定要避免盲目追求高档次 定位，定位档次上力求做到大众化。 2、高楼层业态避免零售化，尽量餐饮休闲娱乐化与经营主题 开发商为了商业街二层冲高价，定位为零售，结果售价上来了，经 营下去了。其实商业街二层以上应该以餐饮休闲娱乐和主题商城式的业态 为主，而应尽量避免零售化的业态在二层经营，只有这样，商业街二层商 业以上才有生命力。 9 3、业态组合复合化与品牌组合常规化 随着零售商业向体验式经济迈进，消费者也越来越追求吃喝玩乐购 一站式消费需求。因此，商业街的业态规划和组合应走复合化路线。同 时在品牌