土地出让转让的政策与实务.pdf

土地出让转让的政策与实务 土地出让转让的政策与实务 岳晓武 岳晓武 国土资源部利用司 国土资源部利用司 土地出让转让的政策与实务 土地出让转让的政策与实务 一、土地供应方式与土地产权设定 一、土地供应方式与土地产权设定 二、土地出让的方式与程序 二、土地出让的方式与程序 三、土地出让合同的有关问题 三、土地出让合同的有关问题 四、土地转让的政策与规定 四、土地转让的政策与规定 五、土地出让转让的几个实务问题 五、土地出让转让的几个实务问题 土地供应方式与土地产权设定 土地供应方式与土地产权设定 国有土地供应 国有土地供应 划拨--行政 建设用地 出让—协议招拍挂 租赁—协议招拍挂 作价出资(入股)—协议 国有土地供应 授权经营—协议 承包经营—协议或招拍挂 农用地 其他方式 无偿供地与有偿供地的范围划分 无偿供地与有偿供地的范围划分 • -- 《土地管理法》第54条、《城市房地产管 理法》第23条、《物权法》137条； • -- 《国务院关于加强国有土地资产管理的通 知》； • --国土资源部9号令《划拨用地目录》:按照 行业、产业划分，与主体所有制无关（不 分国有、民营和外商企业） 土地产权设定方式与类型 土地产权设定方式与类型 -- 国有土地使用权划拨与划拨土地使用权 -- 国有土地使用权出让和出让土地使用权 -- 国有土地租赁与承租土地使用权 -- 国有土地使用权作价出资（入股）与作价出 资（入股）土地使用权 --授权经营与授权经营土地使用权 二、土地出让的方式与程序 二、土地出让的方式与程序 （一）土地出让方式 （一）土地出让方式 • --协议 • --招标拍卖挂牌 • 法律法规关于出让方式规定的演变： • --1990年55号令； • --1994年《城市房地产管理法》； • --1999年，国办发39号文； • --2001年，国发15号文件； • --2002年，国土资源部11号令； • --2004年，国发28号文； • --2006年，国土资源部《出让规范》； • --2006年，国发31号文件； • --2007年，《物权法》。影响：正在修订11号令。 协议出让范围: 协议出让范围: • 出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章 的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方 可采取协议方式，主要包括以下情况： • （1）供应工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅 等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划 公布后同一宗地只有一个意向用地者的； • （2）原划拨、承租土地使用权人申请办理协议 出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国 有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、 法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用 权重新公开出让的除外； •续： • （3 ）划拨土地使用权转让申请办理协议出让， 经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地 划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应 当收回土地使用权重新公开出让的除外； （4 ）出让土地使用权人申请续期，经审查准予 续期的，可以采用协议方式； （5 ）法律、法规、行政规定明确可以协议出让 的其他情形。 对不能确定是否符合协议出让范围的具体宗 地，可由国有土地使用权出让协调决策机构集体 认定。 招标拍卖挂牌出让范围 • （1