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物业管理 第一章 物业管理概述 第一节 物业管理与房地产 一、 房地产与房地产业 从1978年，房地产业大致经历了四个发展阶段： 第一阶段：理论突破与试点起步阶段（1978 至 1991 年） 1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。 1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。 1982 年国务院在四个城市进行售房试点。 1984 年广东、重庆开始征收土地使用费。 1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。 1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。 1991 年开始，国务院先后批复了 24 个省市的房改总体方案。 第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992 至 1997 年） 1992 年房改全面启动，公有住房出售，住房公积金制度全面推行。 1993 年“安居工程”开始启动。 1992 年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9％。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。 1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场经历了一段时间的低迷。 第三阶段：相对稳定协调发展阶段（1998 至 2000 年） 1998年，国务院颁发宣布新一轮房改的23号文，提出“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化”和“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系”等重要思路； 1999年初，国内大部分省、区深化房改的方案经当地政府同意正式印发，中央在京党政机关的方案也经国务院常务会议原则通过。 在98年到2000年的那段日子里，一些企业主，富裕的个人，成为购房的中坚力量。 第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段（2001 年以来） 2000年后，一些比较富裕的中产阶级，由于受到富裕阶层购房的示范效应的影响，开始加入购房的行列。由于这一阶层远较富裕阶层人数为多，因此房价开始上扬。 到了中产阶层基本购买完毕，工薪阶层也加入了购房的行列。由于他们人数众多，因此住房价格开始飞涨。加上股市不振，大量资金涌入房地产。 2003 年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。 几个居住面积数据 在90年代初，发达国家的人均住房建筑面积为： 美国60平方米 英国38平方米 法国37平方米 日本31平方米。 世界各国的经验表明，在人均住房面积达到30平方米之前，会保持较旺盛的住房需求。 到2000年底，我国城镇居民的人均住房建筑面积已经达到20平方米。2005年8月5日，建设部公布的城镇居民概况统计公报显示，按户籍人口统计，2004年底，全国城镇人均住宅建筑面积为24.97平方米。估计我国到2010年就可达到人均30平方米。 住房建设自然需求的计算（2000—2010年） 提高居住水平的影响。如果2010年我国城镇人均住房建筑面积达到30平方米，即每人比2000年提高10平方米，按1999年底，我国城镇人口3.89亿，就需增加住房38.9亿方米。 城市化发展的影响。按世界各国的统计，2000年第三世界各国的城市化水平平均为45%。我国的城市化水平刚过30%。如果2010年我国城市化水平达到40%，全国城镇比2000年增加人口1.2亿人，按每人住房30平方米（且按这些人现居住面积达人均20平方米）计算，需要增加12亿平方米。 自然折旧的影响。全国城镇现有住房80亿平方米，如果按住房折旧的年限40年计算，每年折旧率2.5%，10年共需折旧20亿平方米。考虑到我国住房折旧一般会长于40年，只按每年折旧1亿平方米，即10年折旧10亿平方米计算。 以上三项合计，10年需建房为60亿平方米，才能满足房地产市场需求。 地产泡沫和银行超常规贷款 近几年自上而下都在谈房地产泡沫和银行超常规贷款问题。 为解决银行超常规贷款问题，2003年8月24日，中国人民银行决定从2003年9月21日起，提高存款准备金率1个百分点，即存款准备金率由现行的6%调高至7%。 2004年4月11日，央行决定从2004年4月25日起再提高存款准备金率0.5个百分点，即由现行的7％提高到7.5％。 地产泡沫产生的原因 一种畸形的“需求” “负翁”、“负婆”现象 温州炒房大军的南征北战 2004年3月15日时代商报报道，温州人在沈阳买一套房子可拖进银行2/3按揭。 从目前房地产市场运作模式看，温州购房团在投入了大量资本炒作时，同时也拖进了数量几倍于它的银行资本跟进他们所进入的楼盘，加上所到之处跟进的本地投机资本，整个炒作市场的投机资本数量，就远远超过了温州购房团握在手里的钞票。 如果传闻中的“10万温州人拿着1000个亿在炒楼”大体符合事实原貌