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房地产开发过桥贷款操作流程 （草案） 一、基本流程 递交申请→受理审查→项目评估→核查审批→发放贷款→资料归档→贷后管理→收贷撤保 二、借款人资格 　　借款人申请房地产开发过桥贷款必须具备4证——《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用权证》、《建设工程开工证》。 三、申请贷款资料 在申请房地产开发贷款时，开发商必须提供如下资料： ⑴单位资料包括各种证照、公司章程、会计报表、注册资料、税务资料、房地产经营资质证书、贷款申请报告、公司最高权力机构授权书、公司主要领导资料、保证人的相关材料。 ⑵项目资料包括项目立项批文、可行性研究报告及项目预算报告；建设用地规划许可证；建筑工程规划许可证；土地出让合同及规划红线图、国有土地使用证；地价缴交凭证复印件；施工许可证；房地产预售许可证；合作项目需提交合作开发合同或有权部门批准合作开发的批件。 四、房地产开发过桥贷款调查 1.对借款人资格的核查 ⑴调查借款人的基本情况； ⑵了解企业经营班子真实情况； ⑶审查企业的财务管理制度及相关财务信息； ⑷了解借款人的诚意和过往的合作情况。 2.调查核实项目情况 ⑴详细掌握项目的基本情况； ⑵了解项目的前期准备工作，特别是“4证”是否齐全； ⑶审查项目的可行性及抗风险能力； ⑷审查贷款项目工程预算报告是否合理、真实； ⑸项目市场前景及经济效益预测与敏感性分析。 3.核实确定担保方式 担保者是否真实、承诺是否真实可信，抵押物是否真实，质押物是否具备质押条件，担保者的资信是否真实、有效……等等。 五、核定信用等级，提出审查意见 贷款调查部门经实地调查并严格按照相关程序进行分析后，编写和提交调查报告，由贷款审查部门进一步的审查核实，最后由公司决策部门作出决定。 六、房地产开发贷款的审查 贷款审查的主要内容： ⑴审查调查部门提供的数据、资料是否完整。 ⑵审查贷款投向是否符合规定。 ⑶审查项目的评估情况。 ⑷审查贷款是否合法、合理，借款人是否可靠。 ⑸审查贷款期限。 ⑹审查担保的合法性、合规性、可靠性。 ⑺复算贷款风险度、贷款资产风险度。 贷款项目综合风险度=贷款方式风险系数*[企业信用等级*（１－Y）+项目风险等级系数*Y] ?Y=项目投资总额/（企业净有形资产+项目投资总额） ?贷款资产风险度=（正常贷款金额*项目贷款风险度+逾期贷款金额*项目贷款风险度*1.3+呆滞贷款金额*项目贷款风险度*1.8+呆账贷款金额*项目贷款风险度*2.5）/贷款总额 ⑻审查有无超规模贷款。 ⑼按照授权授信管理办法，确定最终审批人。 五、贷款的发放 经过一系列的审查手续后，最后由公司授权资金托管银行发放贷款，经借款人认定，并公司、银行逐级审批签发后，扣除贷款利息后根据项目进度情况及有关约定，分期、分批将款项直接转入借款人在托管银行开立的专户。 六、贷后管理 1.贷款资金使用管理 房地产开发贷款的资金使用是按计划进行的，资金使用应该有明细帐目，资金的到位情况应根据约定安排，不能随意更改。 2.贷款企业和贷款项目的贷后跟踪检查 3.项目与销售回笼资金的监督管理 ⑴监管人——贷款人自身或受托机构。 ⑵预销售款回笼的监管——在托管行设立专户 ⑶预销售款使用的监管——预先安排约定 4.保证人、抵押物、质押物的管理 5.贷款风险认定 借款人未如约还贷则该项贷款就可能面临一定的风险，具体情形非常多样，应分别对待，严格规管。 6.利率调整 利率调整是指国家相关政策调整所产生的直接影响，必须执行新的利率，执行新利率应重新签订贷款合同或补充合同。 七、收贷撤保 　　托管银行从借款人回款专户中资金逐笔扣除偿清贷款本金后，全部还清后，托管银行通知委托贷款人、借款人办理撤保事宜。