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房地产企业所得税政策解读 张馨月 直属局法制科 房地产企业所得税 2012 培 训 提 纲 一、总则 二、收入的税务处理 三、成本费用扣除的税务处理 四、计税成本的核算 五、特定事项的税务处理 房地产企业所得税 一、总则 （一）政策依据 （二）开发产品完工条件 房地产企业所得税 （一）政策依据 《企业所得税法》及实施条例； 房地产开发经营业务企业所得税处理办法 （国税发〔2009 〕31号）2008年1月1 日起执行 所得税的规范性文件 房地产企业所得税 （二）开发产品完工条件 （确定完工产品的终止日） 除土地开发之外，其他开发产品符合 下列条件之一的，应视为已经完工： 1、开发产品竣工证明材料已报房地产 管理部门备案。 2、开发产品已开始投入使用。 3、开发产品已取得了初始产权证明。 房地产企业所得税 • 【注意】确认收入时应注意的问题。 （1）首先要正确区分销售收入与预售收入 销售收入确认是指已完工开发产品的收入确认，开发产品 经过有关部门验收合格后即为完工（以下的“完工之日”， 亦指验收合格之日）。销售未完工开发产品收取的价款 （包括定金）作为预售收入，开发产品完工后按照售房合 同有关条款办理移交手续后应确认销售收入实现。企业在 开发产品未办理移交手续前，所获得的分期预收款，不适 用分期付款方式确认收入的规定，不作为销售收入处理， 而应作为预售收入计算预计营业利润。开发产品完工后， 开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的 原则，合理地将预售收入确认为销售收入，同时按规定结 转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入 的毛利额。 完工产品的终止日、核算终止日？ 开发产品完工以后，企业可在完工年度 企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核 算的终止日，不得滞后。 房地产企业所得税 • 【注意】2 ）收入核查的内容 开发产品出售后是否严格按照税法规定的原则确 认收入的实现；预售收入是否按规定的利润率计 算出预计营业利润额，并入当期应纳税所得额计 算缴纳企业所得税；视同销售行为是否按照税法 规定确认收入计算缴纳所得税；代建工程和提供 劳务收入的确认是否正确；开发产品的出租收入 确认是否正确；关联企业之间的销售价格是否按 独立企业之间业务往来的价格收取或者支付款 项；客户放弃的购房定金是否及时转作其他业务 收入；房地产开发企业应付施工单位的工程尾 款、质量保证金，超过合同、协议规定的支付时 间三年以上没有付出的，应作为其他收入处理， 以后年度实际支付时可税前扣除。 二、收入的税务处理 （一）收入的范围 （二）收入确认的一般规定 （三）收入确认的特殊规定 （四）计税毛利率的确定 （五）预计毛利额的调整 （六）预租收入的确认 （七）售后回购 房地产企业所得税 （一）收入的范围 开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取 得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利 益。 企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用 和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票 的，应按规定全部确认为销售收入； 未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、 单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。 房地产企业所得税 （二）收入确认的一般规定 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产 预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实 现。 31号未明确预售合同之前收取的定金、诚意金、保 证金之类的处理。 【例】某市房地产公司在２００9年２月与客户签 定预售协议书，收取定金１万元，开具收款收据， 未入帐。２００9年4月１１日与客户签定商品房买 卖合同，按揭售房，收取首付款（图１，注意含定 金），开收据。 房地产企业所得税 例：2008年10月20#凭证，“应付福利费”中支出150，