彩石山庄（莱普瑞山庄）建筑丶规划深化与产品研究.pdf

彩石山庄（莱普瑞山庄） 建筑、规划深化与产品研究 PART 1 研究篇 说明： 本篇研究以中规院规划方案为基础，以加拿大海地土地顾问咨询公司开 发策略研究为前提，对建筑专题进行的深化研究。旨在研究建筑设计各 环节操作的可行性，并在建筑设计层面上整合景观、营销、物管等各个 环节。为后续工作提供相关指导建议。 一． 一期产品低价入市与后期产品升级的矛盾 由于项目资金运作的限制，本项目预售价极低，对未来收益将产生重大负面影响。所以对后期开发的要 求是：建筑产品应逐步升级，售价逐次提高，以取得开发利益的最大化。 二． 户型产品在总图上的分布及比例 根据前期产品预售结果及对项目的深入分析，确定各种产品的比例及分布 三． 户型产品总体设计原则确立三联品牌未来产品标准化样板 未来三联产品应像国内万科、中海等知名品牌一样，建立自己的开发产品标准，代表自身特点及企业 价值观。希望以本项目为基点，为未来确立相应技术规范。 本项目规模较大，我们对未来普通户型设计提出控制标准、设计原则，如房间开间、面积等。以利于 在开发商、设计单位、以及未来面对业主的销售之间建立共同的评价机制。而对高端产品，如联排别墅 等，我们确定详细各层设计内容及要求。 四． 地形处理与小尺度院落空间设计的矛盾 场地为坡地，设计产品为小尺度的低密度院落式布局。院落式布局形式强调有秩序的围合，与变化较大 的地形容易产生矛盾。 五． 院落围合空间的形成 小尺度的院落空间应有围合界面的形成，这与日照要求、建筑覆盖率冲突较大。 六． 成本造价的控制 山地建筑地形处理对造价的影响较大，结构形式的选择对造价影响也较大，很多细节的处理也都会对造 价产生影响，以上均为设计应考虑的重要问题。 七． 总平面图的深化设计 规划文本对交通、景观、管理模式等提出初步的纲领性的构想，对其下一步的深化、细化应为后续建筑 设计的重点。 八． 院落立体绿化与地库的矛盾 地下车库的建设与院落的立体绿化存在矛盾，特别对大树的种植影响较大，从而对院落的景观产生较大 的影响。 九． 建筑覆盖率与低层高密度建设的矛盾 建筑覆盖率严格限定在20%，但低密度的开发，特别是TOWNHOUSE的建设与之产生矛盾，需要在设计中综 合各方面的因素，加以解决。 一○． 建筑形象的定位 一． 一期产品低价入市与后期产品升级的矛盾 由于项目资金运作的限制，本项目预售价极低，对未来收益将产生重大负面影响。所以对后期开发的要求 是：建筑产品应逐步升级，售价逐次提高，以取得开发利益的最大化。 研究结论 将产品类型细化，分为普通多层住宅、宽景洋房、花园洋房、联排别墅、双拼别墅共5大主类。其中普通多层住宅、宽景 洋房、别墅花园洋房按垂直向划分，分为上跃式、下跃式、中间层三种；普通多层住宅、宽景洋房、别墅花园洋房、联 排别墅按水平向划分，分为一般户型及端单元；联排别墅按开间大小划分，分为带内院、大面宽、及小面宽三种类型； 双拼别墅按面宽分为紧凑、舒展、豪华型三种。 总体定价策略按从低到高排列：普通多层住宅宽景洋房别墅花园洋房联排别墅双拼别墅 其中细分的类型中一般上下跃比中间层单价高;有景观的端单元比一般户型高;联排别墅带内院、大面宽、小面宽类型单 价依次降低；双拼别墅中紧凑型、舒展型、豪华型单价依次降低。 PS：五大主类住宅产品详细介绍见本文本的设计篇。 深入探讨 预售户型(原白领公寓）及与之品质类似的升级产品-水晶公寓（即宽景洋房）之间价格提升难度较大。这里提 出2种办法供选择： 1.白领公寓采用市场认可的成熟的普通户型平面，而水晶公寓采用宽景户型平面；在其他硬件方面，白领公寓比水 晶公寓档次低（综合造价每平米差别在200元左右））推荐方案 ① 景观因素：白领公寓景观投入较小，水晶公寓投入较大；建议将东西区的水晶公寓和与白领公寓位置重新分布 （见右图，绿色为水晶公寓，黄色为白领公寓。但本轮设计暂按原定分区执行） ② 外装修：白领公寓外装修以涂料为主，水晶公寓有部分面砖和石材饰面； ③ 电梯品牌：白领公寓为国产电梯，水晶公寓为合资电梯； ④ 车库：白领公寓以地面停车为主，绿地率低；水晶公寓以半