房地产开发企业所得税政策解读.pdf

LOGO 房地产开发企业 所得税政策解读 刘庆华 专题主要内容专题主要内容 介绍房地产开发企业生产经营流程介绍房地产开发企业生产经营流程 重点解读重点解读 《《房地产开发经营业务企业房地产开发经营业务企业 所得税处理办法》（国税发[2009]31 号号）） 第一节 房地产开发企业经营流程房地产开发企业经营流程 房地产开发与经营的多样形式房地产开发与经营的多样形式 按开发按开发对象对象分分：：土地开发土地开发、、房屋开发房屋开发、、综综 合开发 按开发按开发项目项目分分：单项开发和综合开发单项开发和综合开发 按开发按开发进度度分分：一次性开发和滚动开发次性开发和滚动开发 按开发方式分：单独开发、合作开发和委 托开发托开发 按开发地点分：城市开发、城镇开发和农 村开发 房地产开发的生产经营流程房地产开发的生产经营流程 五个程序五个程序 七个阶段七个阶段 设立 注册登记 开发 项目决策阶段 建设前期准备阶段建设前期准备阶段 建设 建设阶段 经营经营 销售阶段 管理管理 交付使用交付使用 物业管理阶段 生产经营流程生产经营流程注册登记注册登记 11、、工商注册工商注册--200200万元万元以上的注册资本以上的注册资本 2、开发资质 新设立的房地产开发企业应当自领取营业执 照照之日起日起30 日内日内，持相关文件到持相关文件到武汉市住房武汉市住房 保障和房屋管理局核定暂定资质。 资质等级分为一资质等级分为一、二二、三三、四级四级。 生产经营流程生产经营流程项目决策项目决策 1、可行性研究 政府是否批准此项目立项，银行是否同意 资金支持资金支持 2、项目的评估和决策 未经评估的建设项目，任何单位不准审批， 更不准组织建设更不准组织建设。。 生产经营流程生产经营流程前期准备前期准备 第一：获取土地使用权--正式启动项目开 发的第一步 第二第二、规划与设计规划与设计--关系到项目是否符合关系到项目是否符合 市场需要的重要一步 第三、征地及拆迁安置--也是取得土地使 用权后的第用权后的第一步步 第四、筹措开发资金--是征地及拆迁安置 后最重要的工作后最重要的工作 第一、获取土地使用权 1、获取土地使用权的主要方式： ①①行政行政划拨划拨 （（国家机关国家机关、经适房经适房、廉租房廉租房、公公 益事业） ②②兼并兼并、收购等股权收购等股权重组重组方式取得方式取得； ③旧城改造取得中标地块国有土地使用权； ④④转让转让取得取得； ⑤联合开发并报有关主管部门立项、审批后取 得得； ⑥通过司法裁决取得； ⑦出让方式取得（重点介绍） 第一第 、、获取土地使用权获取土地使用权 22、什么是土地使用权出让什么是土地使用权出让？？ 政府以政府以拍卖拍卖、、招标招标、、协议协议的方式的方式，，将国有将国有 土地使用权在一定年限内让与土地使用者 使用使用，土地使用者向市政府土地使用者向市政府支付土地使用支付土地使用 权出让金的行为。 取得取得 《国有土地使用权国有土地使用权证》 第一、获取土地使用权 3、土地使用权出让的方式： 协议