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大唐·天下江山 北区商业定位报告 项目概况 项目整体概述 一期商业回顾，总结 项目区域分析 项目区域客户群分析 区域商业环境分析 主要竞争项目分析 项目swot分析 项目定位 市场定位 项目客户群定位 规模定位 业态划分 价格定位 营销推广策略 销售策略： 推广策略 媒体策略 营销计划执行 第一阶段：准备期 第二阶段：项目形象建立期 第三阶段：开盘强销期 项目概况 项目整体概述 本项目总建筑面积60万平方米，占地面积6.5万平方米。总户数约3000户。 一期：总建筑面积25万平方米，由四栋高层组成。1054套房源。2012年12月已交房入住。底商34套。商业面积区间20㎡-1200㎡，主力户型为200-300㎡。 二期：总建筑面积35万平方米，由十栋高层，一栋多层，约2000套房源。两栋独立商业组成。 一期商业回顾 概况：一期商业为2层底商，面积区间为20㎡—1200㎡，层高约3.5米。一共34套，已销售8套。 分析总结：从2011年就开始包装一期商业产品，从项目定位到项目理念定位，以及产品发布会基本都已运用，但面市近3年，销售状况却不理想。 主要原因：（主题定位不明确;客户储备不足，客户渠道相对单一；周边商业气氛不浓，客户对地段商业价值认可度低；销售价格过高；部分产品内部布局不合理。） 项目区域（商圈）分析 区域商业环境分析 项目周边商业配套分析： 周边住宅小区较为集中，项目步行30分钟区域内并无大型超市，以及购物中心。 周边商业街设施陈旧，不具备停车条件，不具备形成特色商业街条件。 项目区域客户群分析 商家来源分析： 根据实地采访调查收集资料来看，吉林市的商家来源较散，大体可归纳以下几个主要群体。 投资型客户 对房地产投资有一定了解，并且有丰富的房地产投资经验。 本市商家——吉林市区及周边县商家 群体细分：主要为吉林定居者等，距吉林愈远者，经营规模较少，多以小超市、水果店经营为主。 外省市商家 ——主要是长春、哈尔滨、沈阳和一些国内外知名的连锁企业 群体细分：私营业主，对吉林的市场形成和发展起着了微妙作用，对于餐饮市场情有独衷，另外对专业商业街较感兴趣，多数人要求大面积。 消费群来源分析： 长期居民，日常消费 商务会客，就近消费 游玩旅客，就近消费 区外市民，定向消费 主要竞争项目分析 中海紫御江城概况： 项目占地面积约3.68公顷，总建筑面积约171129平米，产品类型有住宅、商业及写字间，包括1栋甲级5A写字楼，及7栋高档住宅，住宅面积从89到240平米不等。 建筑面积 总户数 容纳人数 均价 169500㎡ 647户 约2200人 7000元/平 商业配套： 中海世纪天街滨江商业街。 产品类型 举架 面积 套数 主力面积 主力套数 价格区间 均价 销售率 双层 1F4.8 40-278 20 100 12 1.2 -2.7万 1.8万 70% 2F3.6 广泽紫晶城概况： 占地面积约15万平方米，建筑面积27万平方米，产品类型有多层，小高层，高层，以及沿街商铺。二期已经完工，三期正在建设中。当前户数为3000户 建筑面积 总户数 容纳人数 均价 270000㎡ 5000户 约1.6万人 5000元/平 沿街商铺： 产品类型 举架 面积 套数 主力面积 主力套数 价格区间 均价 销售率 双层 1F3.9 20-240 63 100 42 1-1.4万 1.2万 75% 2F3.5 红大明珠： 占地面积约12000平方米，建筑面积约102178平方米，产品类型为3栋高层。 建筑面积 总户数 容纳人数 均价 102178㎡ 660户 约2200人 8000元/平 沿街商铺： 产品类型 举架 面积 套数 主力面积 主力套数 价格区间 均价 销售率 双层 1F3.7 150-400 63 200 —— 1万 1万 —— 2F3.8 万科城： 占地面积约728000平方米，建筑面积约2140000平方米，产品类型为3栋高层。 建筑面积 总户数 容纳人数 均价 2140000㎡ 1440户 约4600人 5200元/平 沿街商铺： 产品类型 举架 面积 套数 主力面积 主力套数 价格区间 均价 销售率 双层 1F 17.58-304.17 334 —— —— 12714 8356-16176.34 70% 2F 项目swot分析 优势： 周边通达性较好，紧邻市区主要交通道路； 项目住宅产品口碑较好，项目一期已成熟，是商业品质保障； 项目周边居住社区较多，是客源的可靠保证。 处于城市景观带，珍稀地段，较高的升值潜力 劣势： 一期商业部分销售情况不理想，为二期销售带来一定难度； 二期正在施工，尚未完成，临街商铺价值得无法体现。 机会： 江景资源； 一期入住业主，以及二期业主资金实力较强； 周边无特色社区商业 项目规划吉林第一家温