世联：住宅产品价值解读.pdf

2009/04/16 住宅产品价值解读住宅产品价值解读 2 在《住宅价值研究》中，我们主要研究了基本的住宅 物业类型各自不同的“价值提升”方向—— 2006-7-26 3 集合住宅产品卖得是“集合” ——如何发挥如何发挥 ““集合集合””带来的优势带来的优势，，如何弱化如何弱化 ““集合集合””带来的问带来的问 题与不足 洋房产品卖得是“不是集合” ——如何体现与集合住宅的差异度 类低密度产品卖得是“别墅” ——如何在产品形式与面积的制约下如何在产品形式与面积的制约下，，尽量实现别墅生活的感受尽量实现别墅生活的感受 别墅产品卖得是别墅产品卖得是 “原型原型” ——如何在产品中通过对“原型”的再现，来激发消费者对于居 住理想的价值认同。 2006-7-26 集合住宅——“集合”的扬长避短 集合住宅的特征： 集合住宅是在近现代城市化和工业化进程的产物，它的出现既体现了现代建筑对于技术实现性的突破，也体现 了城市发展对于效率和集约的需求。 我们可以总结出集合住宅在建筑形式上的几个基本特征： 聚集性：由大量住宅复合成居住社区，多套住宅通常在水平方向上单元式聚集，在垂直方向重复性叠加； 秩序性：住宅的户型通常以单元的方式规律性的重复与组合，其立面造型也因此相应地表现出韵律化的特征； 社区内部为实现资源的有效配置也必须对空间进行合理的组织。 共享性：住宅的公共空间、社区中的公共资源，成为集合住宅价值体系中的重要组成部分。 集合住宅产品的核心价值集合住宅产品的核心价值 住宅“集合”的结果是居住空间的“内”与“外”、“私”与“公”被严格的区分开来。客户购买的产品由 “以户型决定的居住使用空间”和 “在社区中分享的公共空间与公共资源”两部分价值组成。集合住宅产品的 价值要素: 1、以“舒适度”为核心的功能导向户型设计 2、利用公共空间和公共资源对于居住价值进行补充和放大 3、对城市价值的充分表达 集合住宅价值分析——1、以舒适度为核心的功能导向 户型设计 除了少数的城市豪宅产品，目前主流的集合住宅产品基本上解决的还是居住 “舒适度”层面的问题。 居住空间的充裕度体现在户型面积的大小与居住空间的数量。主流的集合住宅户均面积分布在一个相对 有限的范围之内，面积成为衡量舒适度的关键指标，或者说，在此范围之内，舒适度对于面积的增减是 空间的充裕度 极为敏感的。 价值提升：面积增加，居室增加…… 由于面积的限制，空间的利用效率就显得非常重要，户型结构因此成为户型评价的关键。 空间利用效率 价值提升：户型紧凑（压缩无感知面积、消除长过道……）、户型适用（空间方正、消除异型空间、优 化开门方式……）、分配合理（主次空间面积得当、充分使用朝向和景观面、通透……） 户型空间功能上的细分、完善与分区，是舒适度提升的重要标志。 空间功能分化 价值提升：干湿分区、动静分区、储物空间专门化、书房等工作空间出现、主卧区出现、中西厨出现、 主仆分道、客厅起居分离…… 对居住空间的细节进行雕琢、改良和创新，也是体现舒适度提升的有效措施。 空间的细节化 价值提升：凸窗、角窗、移步阳台、入户花园……