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建筑之“偷面积”
一 背景及含义
一 背景及含义
二 依托的法律依据
二 依托的法律依据
三 偷面积惯用手法
三 偷面积惯用手法
四 详细分析偷面积的方法
四 详细分析偷面积的方法
一 背景及含义
随着房地产市场的逐渐升温,国内老百姓
置业需求逐渐旺盛。国家为了稳定房价而出台
的一些土地政策导致地根紧缩,土地寸土寸
金,楼面地价日益飙升,销售单价也水涨船
高。这时开发商为了多出房,出好房,高容积
率、高土地使用率、高出房率的产品成为各个
开发商争相开发的产品。在这样的背景下“偷
面积”的各类有效办法成为开发商赢得市场,
增加产品综合竞争力的一种利器。
含义 “ 偷面积”其实质是利用相关建筑
规范关于住宅中不计算面积或者只计算一
半面积的有关条款,将某些计算规则以外
的空间演变成可实际使用空间,赠送给客
户,使自己的产品在竞争上优于对手的一
种开发手段。
二.依托的法律依据:《建筑工程建筑面积计算规范》
1.现行建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面
积。不计算建筑面积的各类建筑(比如层高小于2.20m 以
下的夹层,插层,技术层和层高小于2.20m 的地下室和半
地下室,房屋的挑台,飘窗等)
2.入户花园和未封闭阳台只计一半建筑面积
3.计一层面积的室内超高层,室内4.4米-6米甚至更高
增加空间体量还可加楼板变现使用面积。(复式结构)
三.偷面积惯用手法
(一) 低台凸窗和落地凸窗
(二)可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁
(三)超大入户花园和大阳台
(四)隐藏式衣橱
(五)送半地下室(一般是多层的一、二层)
(六)送夹层
(七)层高做大,变成挑高房源
(八)赠送错层双层高露台或双层高入户花园
(九)空中院落
四. 偷面积的常用方法解析
(一)低台凸窗和落地凸窗(外飘窗)
所谓低台凸窗就是把带窗外墙向外推移,把窗台放到
最低,做成大玻璃窗,这样在外立面上会凸出一部分。由
于现行建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积,
只要凸窗部分层高不超过2.2米,便可有效“偷”到面积。
在设计中,为了层高不超过2.2米,通常开发商会做一
个较低的平台,这称为低台凸窗,这是最早的“偷”面积
办法。发展到现在已有改进,开发商在设计图纸中和毛坯
房交付时可能会有“低台”,但客户装修时,这个“低
台”往往可以打掉。由于本身凸窗有2.2米的层高,加上打
掉的那部分“低台”,凸窗部分的层高可以达到2.3米甚至
更高。
这样通过把低台凸窗改变成落地凸窗的做法,使得房
屋的空间得到延展变得更舒适。
缺点:大凸窗设计会带来外墙保温、外墙渗漏 等问
缺点:大凸窗设计会带来外墙保温、外墙渗漏 等问
题,需要开发商在材料、建筑施工质量上下功夫。
题,需要开发商在材料、建筑施工质量上下功夫。
(二)可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁(落地
(二)可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁(落地
窗)
窗)
所谓“可拆卸凸窗”,在交楼时从室内看是真正的凸窗,但
所谓“可拆卸凸窗”,在交楼时从室内看是真正的凸窗,但
它下部窗台部分在结构上是虚设的。业主在装修时,可以
它下部窗台部分在结构上是虚设的。业主在装修时,可以
自行将该凸窗下部平台打掉(不影响建筑外立面)。这
自行将该凸窗下部平台打掉(不影响建筑外立面)。这
样,既不计入建筑面积,又使业主额外得到相当于一般凸
样,既不计入建筑面积,又使业主额外得到相当于一般凸
窗突出面积的室内地面面积,同时比步入式凸窗有更高的
窗突出面积的室内地面面积,同时比步入式凸窗有更高的
空间高度。这种方法在市场上应用非常广泛。
空间高度。这种方法在市场上应用非常广泛。
“可打掉步入式凸窗梁”则是:开发商故意将楼盘凸窗部分
“可打掉步入式凸窗梁”则是:开发商故意将楼盘凸窗部分
设计出一道横梁,使得凸窗层高不高于2.2米。而客户在拿
设计出一道横梁,使得凸窗层高不高于2.2米。而客户在拿
到房子后,这样一道专为“打掉”设计的横梁便可“拆卸”
到房子后,这样一道专为“打掉”设计的横梁便可“拆卸”
掉,使原本2.2米的层高变成2.8米,与正常房屋层高一
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