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河南牧业经济学院房地产专业调查报告 ——关于郑州市别墅、高档住宅概况的调查报告 班级：12房地产经营 学号：12320401038 姓名：范明珠 关于郑州市别墅、高档住宅概况的调查报告 调查时间：2014.4.11 调查地点：郑州国际会展中心 调查对象：2014第二十三届大河春季住交会 调查方法：问卷调查与网络收集资料调查法相结合 调查目的:通过对比分析当前养生楼盘现状，了解消费 者自身购房能力对不同物业层次的需求。 调查小组成员：李尧、庞莹、张世豪、范明珠、杜营、齐营、叶文秀、杨晓慧、邢云霞 调查分工：分为三组，分头调查，最后汇总报告 一 郑州市房地产市场发展现状 优越的地理环境，浓厚的商业氛围，省会城市特色，中原经济区的建设是郑州市房地产业的发展的主要特质。从2002年起至今，郑州市商品房价格一直呈现稳步上涨的态势，郑州市已成为中原高档房产的主要聚集区域，同时，也成为优势地产竟相博弈之地。总体而言，郑州市房地产无论从产品定位还是创新程度，都趋向于中高端。 2004年以后，随着大量外埠资本注资郑州房地产市场，房地产格局呈现出新变化。一方面，房产的整合概念不断增强。2004年对于河南地产企业是个分水岭，2004年以前，房地产非常红火，进入了一个黄金时期，但这种成长更多的是一种资源型发展，就是依靠土地资源来促进楼市规模，而2004年之后，河南地产进入了资本型发展时期，这一时期市场逐步精细化，资本实力成为企业的决定性力量，很多地产企业开始转型，在模式创新、管理创新上下工夫。”河南房地产商会秘书长赵进京说。一方面房地产开发不再以某类物业为主，而是深化为产业概念，地产对城市的影响力进一步增强。另一方面，顶级项目拉动了高端消费力量。长期以来，郑州的房产高端消费都受到了产品的极大制约，项目品质的均等性使郑州的房地产业不能满足细分市场的要求。2004年3月，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(即“71号令”)，要求从2004年8月31日起，所有经营性的土地一律都要公开竞价出让。该文件还规定，2004年8月31日以后，发展商必须及时缴纳土地出让金，而且如果在两年内不开发，政府可把该土地收回。所谓“8·31大限”就是指这一天新的全国土地政策将正式实施。“8·31大限”也被舆论认为是中国“地产界的土地革命”和“阳光地政”。“8·31大限”对于河南地产业来说，影响是深远的。土地供应严格通过招标、拍卖、挂牌出让，对于规范土地出让、规范房地产市场是非常有利的，一些不规范的开发商逐渐退出了地产市场，而河南地产行业也开始走向真正的成熟。地产企业在开发楼盘时开始注重独创性和个性化。这个时期，地产行业所开发的楼盘已经不局限于多层住宅，高层、小高层、独立别墅等开始在地产市场大行其道，产品开发对于客户购买群体的细分更加明确，让不同消费群体各得所需。 目前，郑州房地产呈现出住宅、商业并进的格局，物业形态上以高层为主，郑州的房地产市场发展目前高档住宅、别墅进入了许多消费者的视野。在国家宏观调控措施的影响之下，房地产项目的消化速度虽然有所放缓，但由于中原经济区建设和郑州地理位置的凸显，郑州的房地产需求依然很大。 二 郑州市高档住宅、别墅地产发展现状和发展趋势 （一）高档住宅、别墅的含义 高档住宅：高档住宅小区一般是由高级或豪华住宅构成，尤其以环境优美，配套设施完整以及利用现代手段服务社区的住宅小区。 别墅：别墅，即 HYPERLINK /view/266896.htm \t _blank 别业，在郊区或风景区建造的供休养用的园林住宅。是居宅之外用来享受生活的居所，是第二居所而非第一居所。现在普遍认识是，除“居住”这个住宅的基本功能以外，更主要体现生活品质及享用特点的高级 HYPERLINK /view/10842.htm \t _blank 住所，现在词义中通为独立的 HYPERLINK /view/5700.htm \t _blank 庄园式居所。 别墅分为以下5种：独立别墅、 HYPERLINK /view/1063631.htm \t _blank 联排别墅、双拼别墅、 HYPERLINK /view/3159269.htm \t _blank 叠加式别墅、空中别墅。 （二）郑州市高档住宅、别墅地产发展现状 1、郑州市城市总体规划 郑州市城市总体规划（2008-2020）：一主三区四组团的城市空间布局，使郑州市整体框架沿三个方向均衡向外拓展，大郑州的发展步伐加快。 1.2011年，中原经济区建设纲要确定郑州未来的规划方向为两核、六城、十组团，在此基础上，郑州确定了“一主三区四组团”的都市区空间布局。??2.一主——郑州都市区的主城区 ，范围北起黄河、东至