项目可行性论证--经济测算指标体系.pdf

项目可行性论证项目可行性论证项目可行性论证项目可行性论证经济测算指标体系经济测算指标体系经济测算指标体系经济测算指标体系 （（（（试行试行试行试行）））） 问题问题：： 11 、、项目利润是怎样计算出来的项目利润是怎样计算出来的？？ 22、房地产经营需要哪些要素投入？、房地产经营需要哪些要素投入？ 33 、什么样的房地产项目才是好项目？、什么样的房地产项目才是好项目？ 项项 目净利润净利润 销售收入销售收入-开发成本开发成本-营业税及附加营业税及附加-期间费用期间费用-所得税所得税 （期间费用包括：营业费用、销售费用、管理费用） 土地、资金、人力资源、技术、品牌 投入少投入少、、回报高回报高、、见效快见效快 一一一一、、、、应用标准测算报表体系的必要性应用标准测算报表体系的必要性应用标准测算报表体系的必要性应用标准测算报表体系的必要性 主要基于以下需要： 项目决策科学化 定量分析定量分析；； 全面全面、、多角度分析多角度分析；； 动态分析；程序规范。 项目决策效率项目决策效率 便于计算、便于理解、便于检查。 原项目测算的弊处原项目测算的弊处 •报表格式报表格式、指标计算不统指标计算不统一 报表格式多样报表格式多样、、指标不完整指标不完整、、信息不完全信息不完全。。 ••评价指标不能完整反映项目经营情况评价指标不能完整反映项目经营情况 过去主要计算投资回报率过去主要计算投资回报率、、销售利润率指标销售利润率指标。。 二、新的可行性论证经济指标体系的特点二、新的可行性论证经济指标体系的特点 包括以下四项包括以下四项：： •将动态指标与静态指标相结合将动态指标与静态指标相结合 动态指标 --考虑资金时间价值 静态指标 --不考虑资金时间价值 •将指标分为核心指标和参考指标 核心指标：主要指标，反映核心收益能力 参考指标参考指标：：反映某一个方面或作补充说明反映某一个方面或作补充说明 •除整体指标外增加了单项指标除整体指标外增加了单项指标 如：资金峰值比例；地价支付贴现比； 启动资金获利倍数。 •运用函数工具和公式链接简化计算 如如：：净现值净现值 （（NPV ））函数函数；； 内部收益率内部收益率 （（IRRIRR ））函数函数；； 测算要素的弹性调整。 三、资金的时间价值三、资金的时间价值 资金的时间价值资金的时间价值：： 资金用之于投资，随着时间的推移，其价值会增长。 今天的今天的11元钱元钱 不等于不等于 明天的明天的11元元 利息；单利；复利；贴现；现值；终值 资金成本资金成本：：使用资金要支付代价使用资金要支付代价 银行借款 ： 按利率计付利息 股东投东投入： 交付利润交付利润 单利终值计算: S = P （1 + i*t ) 单利现值计算: p =s * (1- i*t ) n 复利终值计算: S = P （1 + i ) -n 复利终值计算复利终值计算:: pp = ss （（11 ++ ii )) 问：第1年年初存入100元，利率10%，分别 按单利和复利计算按单利和复利计算，，两年后其终值多少两年后其终值多少？？ 四四四四、、、、现金流量与净流量现金流量与净流量现金流量与净流量现金流量与净流量、、、、净现值净现值净现值净现值 现金流量现金流量：：指项目投资指项目投资、出售引起的现金流入出售引起的现金流入、 现金流出的数量。 现金净流量现金净流量：指指一定时期现金流定时期现金流入量与现金流出量与现金流出 量的差额。流入量大于流出量时净流量为正值， 反之为负值。 净现值净