《产权产籍管理》-5房地产产权登记.pptVIP

内容摘要 房地产产权登记是对土地所有权、土地使用权和房屋所有权，以及房地产他物权进行登簿注册的一种法律制度。 现今世界各国的房地产（不动产）登记制度分为三大类：契据登记制、权利登记制和托伦斯登记制。 我国房地产登记以权利登记制为主，也吸收了托伦斯登记制的特点，是国家用以确立或认可房地产所有者或使用者拥有土地或房屋所有权或使用权的一项法律措施。 房地产总登记，指在一定时点及期限内，对本辖区范围（市或县）内的全部土地或者城镇全部房屋，进行普遍登记。房地产总登记是一种基础性的登记，是最初的、全面的土地和房屋的权属登记，其目的是确认产权。 房地产变更登记是在总登记的基础上，根据房地产产权及使用状况的变更情况，随时办理的登记。变更登记的内容由变更的具体项目决定。 5.1 房地产产权登记概述 1、登记的概念与特征 房地产权属登记，是房地产登记部门对各项房地产权利（主要是土地使用权和房屋所有权）进行审查、确认、发证的职能活动。 ??房地产权属登记可分为土地权属登记（即土地登记）和房屋权属登记。 登记具有如下几个特点： （1）不动产登记是就不动产物权的设定、变动进行的登记。 （2）不动产登记的客体仅限于不动产 （3）登记在性质上是一种公示方法 2、房地产权属登记的目的和意义 1）保护房地产权利人的合法权益 2）保证交易安全，减少交易成本 3）有利于减少、解决房地产权属纠纷，维护社会安定团结。 4）有利于房地产行政管理和税政的落实。 5)为城市规划、建设、管理提供科学依据 3、房地产权属登记管理的任务 (一)做好房地产登记发证工作 (二)做好房地产权属登记信息化工作 (三)做好房地产权属档案管理工作 4、房地产登记的基本功能 （1）房地产权利确认和公示功能 （2）房地产登记的公信功能 （3）保护交易安全和维护市场秩序的功能 （4）房地产管理和监控功能 5、房地产权属登记管理的原则 （一）、权利主体一致的原则 房地产是一个有机的不可分割的整体。因此，房屋所有权人和该房屋占用的土地使用权人，必须同属一人。在办理产权登记时，如发现房屋所有权人与该房屋所占用的土地使用权人不属同一人时，应查明原因，查不清的，暂不予办理登记。 (二)属地管理原则 房地产是坐落在一定的自然地域上的不可移动的资产。房地产权属登记管理必须坚持属地管理原则，即只能由市(县)房地产管理部门负责所辖区范围内的房地产产权管理工作；房地产权利人也只能到房屋所在地的市(县)房地产管理部门办理产权登记。 《城市房地产管理法》规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”。房地产权属登记发证制度是权属管理的首要核心内容。 房地产权属登记管理是用法律的手段对房地产进行登记，审查确认产权，核发权属证书，办理权属的转移变更的行为，建立准确、完整的权属档案资料等，从而建立正常的产权登记秩序，更好地保护权利人的合法权益。 根据权属登记的内容和方式的不同，各国房地产权属登记制度分为契据登记制和产权登记制两大类型。 1.契据登记制（又称对抗要件主义） 契据登记制 契据登记是政府设专门登记机构，对经当事人订立的不动产转让契约所载内容在专设的簿册上进行登记。契约登记无强制性、无公信力，登记机关对登记的申请也只进行形式审查。权利变动以契约为生效要件，不以登记为生效要件。契据登记制度首创于法国，又称登记对抗制度。契据登记制主要施行于法国、意大利、比利时、西班牙、挪威、日本、丹麦、葡萄牙、巴西等南美若干国家及美国多数州。 契据登记制的理论基础是对抗要件主义。 契据登记制度，也称形式主义登记，是指不动产物权的变动，经当事人订立契约即发生效力，但非经登记，不得对抗第三人。 契据登记制度的主要特点是：a 自愿登记；b 形式审查；c 登记仅具有对抗力；d 无公信力 2.产权登记制（又称登记要件主义） 不动产物权的设立、变更、转让，经依法登记，发生效力。未经登记，不发生效力。将登记作为房地产成立的要件，所以又称登记要件主义。 产权登记制又分为权利登记制和托伦斯登记制两种。 1）权利登记制权利登记制 权利登记是政府设专门登记机构，对不动产的权利取得（设定）及变更进行登记，以保护产权，便利交易为目的。权利登记属于强制性登记，登记机构对登记申请进行实质审查，登记结果具有公信力。产权一经登记，具有确定之效力，受到国家法律保护。 是国家设专门机构，对不动产的权利取得及变更进行登记。登记机关对登记的申请采取实质审查，即除对申请登记程序、手续是否完备进行审查外，还要对发生不动产权利的得失变更原因，是否能有效成立，要经核查认定后，方可登记。 房地产权利的取得，未经登记不产生效力，不仅不能对抗第三人，即使在