物业工程部工作管理办法.pdf

物业工程部工作管理办法已 2015 第一节 物业的前期管理 1． 竣工验收与接管验收 1. 1 竣工验收 当一个建筑工程项目经过建筑施工和设备安装之后，达到了该工程项目设计文 件所规定的要求，具备了使用的条件，我们称之为竣工。工程项目竣工以后， 施工单位需向建设单位办理交付手续。在办理交付手续时需经建设单位或专门 组织的验收委员会对竣工项目进行查验，在认为工程合格后办理工程接收手 续，把产品移交给建设单位，这一交接过程称为竣工验收。竣工验收是工程项 目由建设投入使用的标志，也是对工程项目的设计质量和施工质量的检验。 1．2 接管验收 接管验收是指物业管理公司接管开发公司、建设单位或个人托管的新建房屋或 原有房屋时，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。在完 成接管验收后，整个物业连同设备就应移交给物业管理公司。之所以履行这一 程序，是因为物业在完成验收后，就进入了使用阶段，而使用管理是由物业管 理公司来进行的，加上物业管理公司参与了前期设计和施工，只有它才对各种 情况十分清楚，而且早已为投入使用作了各种准备，包括制定管理规章，组织 人员进行岗位培训等。另外，在房屋产权分散的情况下，也只有由物业管理公 司代为接管验收，才能保证全体业主的权益不受侵犯。当物业管理公司向业主 移交时，移交过程中还有许多与管理有关的程序需要完成，如签订管理公约、 预交水电费押金、领取《用户手册》等。 1．3 质量记录： 《接管验收申请表》 ED-TB-0309-001 房地产 E 网 / 范文吧 / 1 2。 接管验收的作用 接管验收是物业管理过程中重要的一个环节。如果物业管理公司在接管验收是 马虎从事，放宽标准，最后可能自食其果。因为一但接管合同生效，物业管理 公司就必须承担合同中规定的义务和责任。而且物业能够长期使用，在日后使 用中出现的问题必须由物业管理公司和业主来应付。因此，物业管理公司应充 分利用自己在工程验收中的权力和争取质量补偿的权力。一方面考虑质量问题 对自己日后管理的影响，另一方面还应站在业主的立场上，充分维护业主的权 益。接管验收的作用主要体现在： 2．1 明确交接双方的责、权、利关系。通过接管验收和接管合同的签订，实现权 利和义务的转移，在法律上界定清楚各自的义务和权利。 2．2 确保物业具备正常的使用功能，充分维护自身和业主的利益。通过物业管理 公司的前期介入和接管验收，能进一步促使开发或施工企业按标准进行设计 和建设，减少日后管理中的麻烦和开支。同时，能够弥补部分业主专业知识 的不足，从总体上把握整个物业的质量。 2．3 为后期管理创造条件。通过接管验收，一方面使工程质量达到要求，减少日 常管理过程中的维修、养护工作量。另一方面，根据接管中的有关物业的文 件资料，可以摸清物业的性能与特点，预防管理事务中可能出现的问题，计 划安排好各管理事项，建立物业管理系统，发挥专业化、社会化、现代化的 管理优势。 2 3．物业接管验收的程序及条件 3．1 接管验收程序 3 ．1．1 建设单位书面提请接管单位验收； 3 ．1．2 接管单位按接管验收条件和应提交的资料逐项进行审核，对具备条件的应在 15 日内签发验收通知并约定验收时间； 3 ．1．3 接管单位会同建设单位对物业的质量与使用功能进行检验； 3 ．1．4 对验收中发现的问题，按质量问题处理办法办理； 3 ．1．5 经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文