规划设计过程中价值管理.pptVIP

* * * * * * * * * * 扩初及施工图阶段的价值管理 人性化设计，减少返工 咖啡杯的故事 在设计过程中，细节的人性化考虑是无处不在的：窗扇把手高度与管道和栏杆的高度、厨房与卫生间、插座数量及其位置和高度、空调与室外机位置及高度、残坡的位置、住户的对视等等。 扩初及施工图阶段的价值管理 加强前瞻性过程控制和审图机制 选择典型楼栋，对地上、地下、地库及基础的结构形式等进行多方案探讨，并分别进行成本分析，从中选择最优方案，明确限额设计指标。 制定施工图设计统一技术措施，对建筑构造做法、结构控制要点、设备系统设置及材料选择等进行明确规定，避免设计单位随意发挥。 施工图设计过程控制，确保设计单位按照统一技术措施要求进行设计。 施工图内部终审，按照统一技术措施要求对拟正式出蓝图的图纸进行审核，对结构成本进行经济测算，对强弱电点位进行优化审查，确保施工图设计质量及满足限额设计要求。 扩初及施工图阶段的价值管理 土方工程与挡土支护工程 土方工程：争取设计一次到位，减少动土次数，重点控制挖运方数量；土方平衡在设计阶段要进行深入的分析和管理，设置最经济的相对标高，减少土方外运，回填土通过计算尽量在场内储存。 挡土支护工程：结构做多个方案比选，优化设计，选择出最经济方案。尽量提前开始招标，留足时间做方案对比，也可考虑进行两个阶段招标，前期进行方案招标，根据各方案进行经济比较后，确定最佳方案，再进行最终工程招标。 扩初及施工图阶段的价值管理 桩基工程与结构工程 桩基工程：不同的桩基形式对成本及工期影响较大，且成本容易流失，一定要做几个桩基形式的方案比选后，再制定经济指标值；尽量提前开始招标，留足时间做方案对比，也可考虑进行两个阶段招标，前期进行方案招标，根据各方案进行经济比较后，确定最佳方案，再进行最终工程招标。研读地勘报告，在保证安全的前提下合理设置抗浮水位、土地类别、承载力等指标，选择合理的桩基形式。 结构工程：成本控制的重点，在满足设计规范的最低要求下，选择最优的结构或基础形式，结合项目的实际情况，由合约部和设计部一起制定出合理的钢筋、混凝土含量限额设计值。结构形式的成本递增顺序一般是：砖混结构、矩形柱框架、异形柱框架、框架短肢剪力墙、框架剪力墙、剪力墙、短肢剪力墙。 扩初及施工图阶段的价值管理 建筑、装修工程与安装工程 建筑、装修工程：该部分质量及效果对销售影响较大，应慎重对待，在成本允许的前提下应更多地考虑实施效果。影响成本的主要因素为材料选型，重点对外墙材料(外墙涂料、外墙砖、外墙石材幕墙)、门窗材料(型材、玻璃、五金等档次)、装修标准等进行经济分析，结合客户敏感点分析不均衡地使用目标成本指标。 安装工程：主要控制设备（电梯、机房设备等）及材料（管线）选型及方案优化。选择合理的水、暖、电等系统设计方案，优化点位布局及数量；选择满足规范要求的、性价比高的管材。 设计管理中效果与成本的平衡 规划设计成本的控制 规划与单体设计阶段的价值管理 扩初及施工图阶段的价值管理 景观与装修设计的价值管理 后图纸阶段的价值管理 盖浇饭VS焖饭 景观及装修设计的价值管理 是将最打动人的部分放在表面还是藏在隐蔽处？好钢用在刀刃上，对于有限的成本来说，要学会不均衡地进行使用。对于直接展现在客户眼前、能够提高客户购买欲望的景观、装修、立面效果及具有较高客户敏感度的一些产品配置，要舍得花钱（以景观为例，根据万科调查数据，景观所带来的溢价比是1:5）；而其他部分，则仅满足国家及当地法律、规范需求和施工需求即可。 景观及装修设计的价值管理 —— 各分项中绿化建设费40％，铺地景观15％，为景观成本控制的重点，也决定了景观效果。 —— 如果绿化比例过低，或者绿化设计施工不佳，再高的造价给客户的印象依然很“廉价”。 即使在装修、景观或立面等需要重点投入成本的环节，在进行设计时对于成本的使用仍然是有技巧的。 景观及装修设计的价值管理 从右图中可以看到，通过增加软景等低成本元素的比例，降低不必要的水景、泳池、架空层等高成本元素的比例，可以有效地控制整体成本，同时提高软景比例也是符合客户敏感点分析的——这也是龙湖使用的技巧。 控制软硬景比例，因地区而异：在有限总成本下，减少难出效果部分的面积，做出精致感 管理乔木和大灌占总成本比例——植物中价格最高的部分 控制挡墙面积及做法——看不见的成本性价比最低 树种选择本土化 景观及装修设计的价值管理 景观设计价值管理 取消“行道树” 概念，改以植物群落布置 景观及装修设计的价值管理 景观设计价值管理 水体多布点状壁泉、点状涌泉或溪流，减少大面积水体 景观及装修设计的价值管理 景观设计价值管理 工艺和构造做法选择的适当性：道路宽度、石材厚度等 硬质铺装的选择：一个项目室外硬质铺地不超过三种材料（水景除外