物业承接查验操作指南(基础知识).pptVIP

2.8 物业共用部位、共用设施设备的交接 建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房及其他物业共用部位、共用设施设备。 交接工作应当形成书面记录，交接记录应当包括移交资料明细，物业共用部位、共用设施设备明细，交接时间、交接方式等内容，双方签署物业《物业移交表》，即表2?7，交接记录应当由建设单位和物业服务企业共同签字、盖章确认。 物业共用部位、共有设施设备办理正式移交前，应有建设单位负责管理；移交后则由物业服务企业进行使用和管理。 3. 教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施按规划设计要求建成； 4. 道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计建成，并满足使用功能要求； 5. 电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书； 6. 物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全； 7. 法律、法规规定和合同约定的其他条件。 2.2 物业承接查验的依据 实施物业承接查验，主要依据下列文件： 1.《物业管理条例》； 2.《物业承接查验办法》； 3. 物业买卖合同； 4. 临时管理规约； 5. 前期物业服务合同； 6. 物业规划设计方案； 7. 建设单位移交的图纸资料； 8. 建设工程质量法规、政策、标准和规范。 2.3 物业承接查验的程序 物业承接查验应按照下列程序进行： 确定物业承接查验方案——移交有关图纸资料——查验物业共用部位、共用设施设备——解决查验发现的问题——确认现场查验结果——签订物业承接查验协议——办理物业交接手续。 2.4 确定物业承接查验方案 2.4.1 确定物业承接查验方案的程序 《办法》规定新建物业的建设单位应当在物业交付使用15 日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。而在现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交规定的物业资料。 因此，建设单位就应在物业交付使用前至少50日根据国家有关规定完成物业的竣工验收，取得质量合格证书，并完成备案，完全达到物业交付使用的条件后，书面通知物业服务企业进行物业承接查验，并约定时间召开物业承接查验协调会议。 物业服务企业接到建设单位的书面通知后，应主动与建设单位连系，并查看物业承接查验应具备的条件的相关文件，即： 1. 关于工程质量合格证和规划、消防、环保认可及准许使用文件的备案文件； 2. 供水、供电、供气、供热等专业公司的供用合同与计量表具的相关文件； 3. 教育、卫生等公共配套设施的竣工验收文件； 4. 电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书； 5. 物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全； 6. 物业买卖合同、临时管理规约等法规规定的物业管理必须的文件； 7. 物业竣工图纸及竣工资料。 双方根据以上条件，约定物业承接查验的时间，共同制定物业承接查验方案。 2.4.2 物业承接查验方案的内容 以上条件具备后，物业服务企业应及时作出书面回复，并约定双方召开物业承接查验首次协调会。双方根据有关规定和物业承接查验依据文件的约定，就物业共用部位、共用设施设备的承接查验进行协商，形成物业承接查验方案。其内容包括： 1. 组建物业承接查验小组 由物业服务企业和建设单位各抽调数名工程技术人员（包括土建与安装专业）及管理人员组成物业承接查验小组，建设单位亦可指派工程施工总承包单位、主要设备供货厂家、工程监理单位参加，同时可以邀请业主代表和房地产行政主管部门参加。由建设单位和物业服务企业双方共同推选物业承接查验组长、副组长，制定各岗位职责与分工，规范物业承接查验工作。物业承接查验小组及职责见表2–1。 序号 职务 岗位职责 1 组长 负责本物业项目承接查验的领导、管理、协调及问题的处理等全部事务 2 副组长 负责各专业设施设备现场查验的领导、管理和技术指导，以及问题的解决与协调；并全面掌握各专业设施设备的有效操作、维修保养的技术要求和操作规程 3 副组长 负责本项目物业承接查验的配合、问题的解决及协调，安排对物业技术人员进行设施设备使用的专业培训，代表建设单位对本项目物业查验中存在问题的解决全面负责 4 物业管理的建筑、安装工程师 负责本专业设施设备现场查验的领导与管理，协调解决查验中的问题，全面掌握本专业设施设备的运行、维护、管理的专业要求，并能带领技术工人正确的使用、维护和管理物业共用设施设备 5 物业管理的水、电技术个人 在专业工程师的领导下，进行各专业物业设施设备的现场查验，了解、熟悉设施设备，学习掌握设施设备的使用、维护方法，能熟练的正确操作各种