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房地产开发与经营（第三版） 吕萍 等编著 房地产业对相关产业的影响 房地产作为我国的基础产业、支柱产业、先导产业，在国民经济中具有举足轻重的地位，对GDP贡献显著。 2003-2009年投资对GDP增长贡献率平均为46.98%，房地产投资额占固定资产投资额的比例平均为24.10%，即房地产投资对GDP增长的直接贡献率为11.32%。 2011年，投资对GDP增长的贡献率高达到54.2%，房地产业投资占全部投资的比重达25.1%，由此可推算，虽然经过近3年的严厉调控，2011年房地产业对GDP增长的直接贡献率仍有约13.6%，可见，房地产业依然是我国经济增长的重要推动力。 房地产业对相关产业的影响 房地产业对相关产业的影响 从关联度上看，房地产业与其他产业之间存在三种形式的关联： 一是后向关联，即房地产业与向其提供投入要素的产业之间的联系，回顾关联产业包括钢材、水泥、玻璃、建材、建筑机械等； 二是侧向关联，即与房地产业不存在前向、后向联系，但其发展与房地产业有着间接紧密联系的产业，如家具、家电、银行等； 三是前向关联，即房地产业与那些直接以房地产产品为经济活动前提的产业之间的联系，主要有物业管理等。? 按开发的内容不同，可以分为外延式开发和内涵式开发； （1）①外延式开发指在增加面积的条件下，开发城市近郊和远郊农地或未动用的土地，实现城市扩展的土地需求； ②外延式开发时房地产开发的主要形式； ③新区开发属于此种。 （2）①内涵式：在不增加面积的情况下，仅增加劳动或资金投入； ②提高土地容积率及土地利用率； ③城市旧城改造、城市再开发。 按开发的规模不同，可以分为单项开发、综合开发等。 （1）单项开发指开发规模比较小，占地不大，项目功能单一配套设施简便的开发形式，如城区的部分改进或改善 （2）综合开发指开发规模大，占地面积大，项目功能齐全，如城市住宅小区、住宅新区的开发。 按经营规模和经营方式划分，可以分为专项经营、综合经营、集团经营和跨国经营等； 专项经营 综合经营 集团经营 跨国经营 （1）专项经营指房企只从事某一方面、某一环节经营业务，专业化程度高，经营项目单一； （2）综合经营房地产企业从事多项经营业务，提供一条龙式的配套服务，回旋余地大； （3）集团经营指有实力的企业从事基础设施建设、房屋开发、工程管理、销售、出租、修缮管理等全面服务的经营形式 （4）跨国经营 按活动发生的不同过程划分，可以分为房地产开发经营、房地产流通经营和房地产消费及使用经营。 房地产开发经营 房地产流通经营 房地产消费及使用经营 （3）“全球化房地产” 指在逐渐与国际接轨的过程中，在房地产开发、建设、营销以及物业管理等全程服务过程中，不断吸收和引进国外的成功运作机制，实现房地产开发与经营跨区域化或国际化。 房地产开发与经营学科的研究内容和方法 研究内容（1）包括：房地产开发、房地产营销及中介服务、物业管理，涵盖房地产投资分析、投资风险分析、房地产价格及租金评估、房地产市场调查与分析、房地产营销及管理。 （2）房地产的开发与经营涉及第二产业和第三产业，第二产业主要指房屋的生产和建设过程，第三产业则指房地产的开发组织、经营管理以及物业管理； （3）不论是第二还是第三产业，房地产开发经营活动主要是发挥策划、组织与协调等管理服务作用，即通过项目的策划、营销的组织以及物业管理的协调发挥润滑剂的作用，是各个环节有机联系起来，并使房地产生产和再生产得以完成。 （二）项目最佳规模确定 （1）当项目在某个规模上可以比在其他任何或大或小规模水平上产生更大净收益的时候，该规模是最佳的； （2）边际效益=边际成本时的规模水平是最佳的（是在完全竞争条件下） （三）经济效益分析方法 1、净经济效益或净收益法：从每个项目的总收益中减去总成本，按照扣除项目成本之后的效益余额大小 2、计算期望成本的总收益率：总收益减去总成本，余额再除以总成本，按净收益百分比评价各项目 3、计算收益成本比例：期望总收益的现值除以期望成本的现值 4、计算项目投资成本的收益率：总收益与经营成本的差额，除以总成本 消费者市场是所有为了消费而购买物品或服务的团体和个人所构成的市场。 （一）消费者购买动机 本能动机和心理动机 生产策略 （1）房地产企业生产或服务的基本出发点是生产满足社会需要的“房地产”； （2）房地产企业的生产策略主要内容包括：确定房地产企业的生产规模、明确开发经营项目、生产量调节等； （3）房地产开发结果的难以变现性和巨大