2017万科天空之城年度营销策略分析.ppt

2017.1 目录 项目现状 市场及客户 核心命题 现场节点及展示提升 产品升级 销售目标及推售节点 推广策略 费用铺排及经营指标 项目简介 大虹桥地铁上盖总体量60万方【城市共同体】，复合住宅、商业、办公、SOHO、学校多功能业态。开发总周期5年，地铁、项目交叉施工。 整体规划 总占地面积 25万㎡ 总建筑面积 60万㎡ 住宅 24万㎡ 商业 10万㎡ 办公 9万㎡ 幼儿园 0.6万㎡ 一期海之洲 3.5万方住宅 住宅：89㎡,99㎡，120㎡ 二期云之谷 11万方住宅 住宅：89㎡,107㎡，127㎡，154㎡ 至2020年建成 60万㎡城市共同体 一期开盘 2017.2 2017.11 二期首次开盘 2017.12.30 地铁17号线试运行 2019.12 二期交付 2020.12 商业广场开业 2018.6 一期交付 三期光之丘 10万方住宅 5.5万方可售办公 住宅、商业、办公 交付时间：20年12月/19年9月/21年3月 设计进度： 住宅：概念方案中 SOHIO：需重新定位 商业：立面方案中 新单位介入 交付时间：18年6月交付 设计进度：已完成 工程进度：已封顶 合约进度：装修总包招标中 景观已定标，年后进场 交付时间：19年12月一次交付 设计进度：建筑在出施工图 景观概念方案已确认 工程进度：A地块已打桩 两层地库 5月初正负零 合约进度：总包已定标 PC单位招标中 让我们尝试用发展的眼光 再次梳理项目的核心价值 空间+时间 核心卖点 全新一代室内精装体系 TOD特有的产品特点 新示范区 新产品体系 大虹桥的生活场体验，全新的产品体系构建，未来生活的现场感受。 从当下的核心价值点，结合明年上市时间和市场竞争格局， 判断价值点的发展趋势和路径实现方式。 2016年 本案价值点 2017年 发展趋势 路径实现方式 大虹桥的生活场体验 全新的产品体系构建 未来生活的现场感受 大虹桥 TOD 城市共同体 商业综合体 国际教育、医疗资源 地铁17号线在建 万科品牌（城市配套服务商 擅长造城） 大城气质 没有竞品 增强 可针对性发力 保持 需要着重加强 减弱 需要着重加强 增强 可针对性发力 保持 可针对性发力 减弱 需要加强 增强 可针对性发力 减弱 需要着重加强 增强 可针对性发力 保持 需要加强 保持 需要加强 减弱 需要着重加强 一期住宅以小高层为主，8-13层。 6栋住宅楼，共计348套，99㎡为主力户型。 面积段 数量盘点 套数 面积（㎡） 面积比例 89 56 4984 13.91% 99 200 19800 55.27% 120 92 11040 30.82% 合计 348 35824 房源分布 面积段 数量盘点 套数 面积（㎡） 面积比例 89 452 40228 36.85% 107 188 20116 18.42% 127 188 23876 21.87% 154 156 24960 22.86% 合计 984 109180 首次开盘 89 100 8900 29.76% 107 60 6420 17.86% 127 124 15748 36.9% 154 54 8320 15.48% 合计 336 39338 房源分布 1#107㎡ 60套 2#127㎡ 60套 3#154㎡ 52套 9#154㎡ 52套 10#154㎡ 52套 4#127㎡ 64套 5#107㎡ 64套 6#107㎡ 64套 7#89㎡ 96套 8#89㎡ 72套 11#89㎡ 100套 12#89㎡ 84套 13#127㎡ 64套 14#89㎡ 100套 二期高层（17F-27F）为主，共计14栋住宅（不含保障房）， 资源较差位置安排89㎡两房，楼王为160㎡的大面积段户型。 2017年首开1#（107㎡），2#（127㎡），3#（160㎡），13#（127㎡），14#（89㎡）。 货量盘点 2017年，一期海之洲住宅可售货值约23亿， 二期云之谷住宅可售货值约28亿 全年可售货值：51亿 项目期数 产品类别 面积段 资源盘点 套数 面积（㎡） 金额（万元） 一期海之洲 住宅 89 56 4984 32396 99 200 19800 128700 120 92 11040 71760 一期合计 348 35824 232856 二期云之谷 住宅 89 100 8900 64080 107 60 6420 46224 127 124 15748 113385.6 154 52 8320 59904 二期合计 336 39388 283593.6 1、一期住宅：348套；35824㎡；232856万元（均价：6.5万） 2、二期住宅：336套；39388㎡；283593.6万元（均价：7.2万