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成都武侯区某往宅项目市场研究报告 预期在“家庭小型化、区域副中心成型、城市中心居民下漏”的组合环境下，小面积、低总价住宅销售状况将继续向好，也将是开发商的资金安全以及适当高回报的最优载体。同时考虑本案细分市场为：（1）五大花园居民中结婚等原因分户或改善住宅产生的需求；（2）成都市2环线内区域，“城市下漏”居民安居型住宅需求；（3）外来人口需求和投资客户需求。 本案位于一个略似山谷（内凹）的地形内，项目建筑密度大，容积率高等特点，通过对产品本身建筑单体的处理，通过转移客户注意力到建筑单体本身上来以来克服小区整体的不足，因此，建议纯粹的古典传统风格外立面，通过色调、繁复的线条立面，创造典雅、温馨、高贵的视觉。 报告建议： 套型面积控制：套二{60—80㎡}；套三{80—90㎡}；套四及以 上{120㎡} 套型配比控制：套二60%，套三30—35%，其余10% 建筑风格建议：纯粹的古典传统风格外立面 目 录 项目概况……………………………………………… 未来2年成都房地产发展趋势判断………………… 本案所在区域发展判断……………………………… 购房者分析…………………………………………… 本案细分市场………………………………………… 项目整体风格规划布局……………………………… 项目可实现价格预测………………………………… 本案销售人员的配备………………………………… 报告数据来源： 成都市房地产信息中心 成都市统计局 定向访谈市场调查 《成都商报》 《华西都市报》 《成都日报》 《居周刊》  项目概况 项目介绍——规模适中，限制差异。 本案位于成都市武侯区晋阳路248号，总占地面积41331.75平方米，规划建设净用地面积：30317.05平方米，规划总建筑面积93429.8万平方米（含地下），其中住宅约约为84584.56平方米，商业用房面积约为76815平方米，地下部分约为12000平方米，容积率为2.79，规划建筑密度≤29.97％，规划建筑高度≤40米，绿化率≥44.9％。 周边环境——适宜居住，档次提升。 本案为成都“五大花园”包围，项目东、西直接临五大花园的老建筑，北边为规划中的道路，南边为草金路。目前周边基本生活配套设施齐全，但档次较低，同时以项目为中心3KM范围内有杜莆草堂等自然人文景观和家乐福等商业配套。 2004年成都市区政府将投入约2000万元对“五大花园”区域进行改造，一方面进行区域内部道路系统的构造，另一方面进行区域对外交通联系系统的改造，同时对区域内的配套设施进行添加。 规划如下： 改造修建小区道路20条，其中，晋吉路和吉福路是小区的主要道路，晋吉路南起武侯大道，北至草金路，全长约2.3公里，规划大陆宽度为20-25米，工程年内完工，同时开发成为“具有地方特色的名小吃一条街”；吉福路长约1.05公里，将拓宽为30米。晋阳路、晋平路规划为商业步行街。同时选择草金路、金雁路按照示范街标准进行整治。 政府将在五大花园区域建设中学2所，农贸市场4个，医院1所，大型购物中心1个。 未来2年成都房地产发展趋势判断 市场供给预测 ？ 市场需求预测 报告界定市场需求为对新建住宅的需求。 住宅面积需求总量（S）由每年新增人口需求面积（S1）和原有人口需求增加面积（S2）及年拆迁安置需求面积（S3）三部分构成。 S= S1+ S2+ S3 S1：成都市2003年末城镇人口为375.8万人，根据成都十五规划，年人口增幅为2.78%，预计2004年末城镇人口约为386万人，新增人口10.2万人；2003年末成都城镇人均居住建筑面积27.1㎡,按照历史年增长5.5%计算，则2004年末成都城镇人均居住建筑面积28.6㎡。则，S1=10.2万人×28.6㎡/人=291.72万㎡。 S2：以2003年末人口城镇人口数作为计算基数，则S2=375.8万人×（28.6-27.1）㎡/人=563.7万㎡ S3：按照成都市政府规划，2004—2005年成都计划拆迁量为150万㎡，按照拆迁膨胀系数1：2计算，同时人为假设50%的被拆迁居民选择2004年购房，则S3=150万㎡×2×50% =150万㎡。 S= S1+ S2+ S3=291.72＋563.7＋150=1005.42万㎡ 综上所述： 2004年成都房地产市场供给总量在 万㎡左右。 需求量仍然不会减弱，一手房交易量基本稳定在1000万㎡左右。 房地产价格走势分析预测 图1：成都市历年住宅实际投资额和销售额（单位：万元） 图2：历年商品房住宅销售均价走势分析（单位：元/㎡） 从销售均价上，成都住宅成交均价总体呈现不断上升趋势。从1996年到1998年是上升较为平缓，而自1998年到2001年房价则是平缓整荡上扬，自2001年到2003年这个区间内，房价