万科森林公园复盘总结汇报材料.ppt

森林公园项目首期复盘总结汇报市场营销部二〇一三年七月 大多数时候， 我们只是在见证历史， 而这一次， 我们创造了历史！ 3 4月29日第一次验资 5月22日，学区签约仪式 5月11日品牌发布会 3月初,项目团队组建 4月12日，售楼部进场 6月1日，产品发布会 100天，披荆斩棘，一路走来 3月初项目团队开始组建，3月22日开始拓客，6月22日盛大开盘 5月18日，升级验资 3月22日，启动拓客 6月10日认筹 6月22日开盘 4 100%售罄，历史铭记此刻 6月22日，历史将铭记此刻，3小时3千人，836套房源100%售罄 5 万科森林公园 缔造历史，创造巅峰传奇 3小时3千人见证 7亿奇迹 目录 本体分析 目标与难点 操盘营销总结 反思与启示 二环内超级大盘 二环内唯一规模地块，城市中心区巨无霸——占地740亩，总建面积140万㎡ 紧邻森林公园，享一线资源 紧邻2400亩森林公园，二环内地段优越，资源独占，天生优越 内部配套齐全，产品线丰富 配套：社区购物中心、商业街区、菜场、会所、中小学，代建森林公园广场。 产品：高层、洋房、联排别墅 每一个公园城市， 都有一颗能代言它的“中央公园区”。 纽约——中央公园 伦敦——海德公园 北京——朝阳公园 东京——新宿御苑 巴黎——凡尔赛花园 这里是合肥中央公园区 地段价值——毗邻合肥市中心，10分钟畅享市中心配套（二环内中心区域） 资源价值——合肥最大的城市绿肺，拥抱城中稀缺生态资源 规模价值——140万体量，二环内绝无仅有 城市价值——合肥城市新名片（大蜀山、天鹅湖、滨湖、中央公园） 品牌价值——万科品牌升级之作 产品价值——丰富业态、良好户型、完备的配套、学区 服务价值——万科物业 第三层级 第二层级 第一层级 物理属性 精神属性 合肥，中央公园区生活 合肥中央公园生活示范区 “我们不是为了世界上多一处住宅，而是在寻找一些生活，一些新的生活替代它。”——不只是卖房子，同时售卖一种生活方式和营造一种生活格调 万科●森林公园 代言合肥人中央公园生活的旗帜！ 目录 本体分析 目标与难点 操盘营销总结 反思与启示 产品线 楼栋 套数 面积 占比 90端 1# 52 4784 37% 2# 68 6256 3# 60 5520 4# 68 6256 6# 68 6256 90中 1# 52 4784 45% 2# 68 6256 3# 60 5520 4# 136 12512 6# 68 6256 110端 5# 68 7480 9% 110中 5# 68 7480 9% 合计 　 836 79360 100% 首期推售楼栋 首推836套，总建约7.9万平，总货值约7亿 90平“3+1”占比82%，110平占比18% 首期销售目标 销售套数：780套 销售率：93% 销售金额：约6.5亿 ？ 难点1：市场竞争 华润橡树湾于4月28日推出840套、6月10日推出463套，在万科森林公园项目蓄客期内，两次开盘，推售房源1300多套，极大分流了本项目客户。 4月20日下午两点，中铁国际城加推5号楼，2个单元，2梯4户，房源共272套，户型有三种，面积85-91㎡不等； 关键词：高频次加推，客户分流严重 区域内两大竞争对手：华润橡树湾、中铁国际城，在本项目蓄客期，高频次加推，大大分流客户，干扰了项目蓄客 难点2：低价干扰 中铁国际城量价图 关键词：区域价格水平低，客户价格接受度低 华润橡树湾：7300-7600元/ ㎡,中铁国际城:6500-7200元/ ㎡vs森林公园网上最高备案价约9200元/ ㎡，备案均价约8800元/ ㎡，远远高于片区价格，挑战了客户价格想象 难点3：项目展示 关键词：展示弱、无展示区、临时售楼部 森林公园首期开盘，现场展示区不能使用，无正式售楼部，可使用道具很少，极度弱势的展示，难以向客户传递项目整体价值所在，增大了项目操作难度 难点4：任务重时间紧 关键词：进场约2个月，完成6.5亿、780套任务 虽然拓客工作从3月22日开始，但实际售楼部4月12日进场，6月22日开盘，2个月10天的时间，只能与时间赛跑 1# 5# 4# 3# 2# 6# 类别 数量（套） 1# 104 2# 136 3# 120 4# 204 5# 136 6# 136 合计 836 目标 销售套数：780套 销售率：93% 销售金额：约6.5亿 难点 难点一：市场竞争； 难点二：低价干扰； 难点三：项目展示弱； 难点四：时间紧任务重 VS 目标与现实有多远？ 我们如何克服重重困难，最终成功完成并超越既定目标 目录 本体分析 目标与难点 操盘营销总结 反思与启示 目录 本体分析 目标与难点 操盘营销总结 反思与启示 营销回顾 4月12日