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土地报价方法与策略研究（一） 2004年12月 目录 第一章 序言…………………............................................................................1 第二章 土地报价决策方法 ………………………………………………….2 第一节 项目评价指标体系……………………………….……………….…..2 第二节 投资决策方法………………………………………..………………..4 第三章 土地报价研究方法概要 ……………………………………………11 第一节 可行性研究方法是最好的土地报价研究方法………………...11 第二节 土地报价研究提纲……………………………………...11 第四章 产品定位方法 ……………………………………………………...13 第一节 筛选产品类型……………………………………………………...13 第二节 市场研究…………………………………………………………...14 第三节 产品方案初步优化………………………………………………...16 第五章 初步规划与方案优化 …………………………………………...21 第六章 投资估算 …………………………………………………………...26 第一节 基本方法…………………………………………………………...26 第二节 土地报价软件的投资估算方法…………………………………...26 第七章 投资分类 …………………………………………………………...29 第一节 投资分类目的与方法……………………………………………...29 第二节 土地报价软件的投资分类方法……………………………………..29 第八章 投资使用计划 ……………………………………………………...31 第一节 安排投资使用计划的方法………………………………………...31 第二节 土地报价软件的投资计划方法…………………………………...32 第九章 收入及税金计算 …………………………………………………...33 第一节 销售收入及税金计算方法………………………………………...33 第二节 土地报价软件销售收入计算方法………………………………...35 第十章 资金筹措计划 ……………………………………………………...40 第一节 资金筹措计划的编制………………………………………………..40 第二节 土地报价软件资金筹措方法………………………………………..40 第十一章 土地基本报价方案 ……………………………………………...42 第十二章 多因素变化土地价格临界点分析 ………………………………44 第十三章 风险分析方法 …………………………………………………...46 附件录 土地报价可行性研究案例原始数据 …………………………..48 第一章 序言 土地拍卖为每个房地产企业提供了公平竞争的机会，也给房地产企业带来了巨大的挑战，为获得土地而进行的激烈竞争，大大压缩了房地产企业的获利空间，使之真正步入了微利时代。微利时代的到来，投资决策更要慎之又慎，过于保守将无法获得土地，稍微不慎很可能亏损。 通过观察，我们发现每次土地拍卖，大多数企业报价很低，报价没有竞争力，照此下去将永远无法获得土地，这些企业中除了部分企业对土地的需求暂时不是很迫切，参加竞拍旨在积累经验之外，不少企业已是多次参拍，希望能竞拍成功，但是心里没有底，面对激烈竞争，怕应价过高导致损失，所以报价过于保守, 面临着关门的局面。对于这些竞买人，不仅需要勇气，更需要科学的土地报价决策方法和依据。 还有一种现象是，有些地块的土地价格按照眼前的产品价格测算已是无利可图的，甚至亏损，有人认为这是盲目报价的结果，有的则认为是超前眼光，莫衷一是。应该说，两种可能性都有。有的企业竞得土地以后又放弃了，如苏州某地块由某房地产公司竞得后，做了很多方案感觉到风险很大，只好变通办法转移风险，结果导致了一定损失，又如某市某房地产公司竞得后，放弃中标，损失保证金200万元，全国类似情况还有不少，这种情况确实是盲目决策的结果。但多数高价竞得者则充满信心，认为自己的眼光没有错，随后不断攀升的房价，使他们当初高价获得的土地不仅不会导致亏损，还可能获得较高的利润。 以上现象都可以通过可行性研究找到答案。但在这里提个醒，希望决策者们保持清醒的头脑，千万莫把盲目决策当着超前意识。 因此，影响房地产企业成功的决定因素已由以往的开发能力、融资能力、营销能力，上升为决策能力。不仅凭感觉决策已经不行了，即使经过详细测算若决策方法不够科学也是不能满足要求的，就象现代战争一样已经进入了精确制导时代。据有关专家预计，全面实行土地拍卖招标挂牌，将有一大批房地产企业面临淘汰，能长期立于不败之地的必定是那些